花蓮土地開發不能只看「土地有幾坪、每坪多少錢」，真正影響能不能開發、可以怎麼開發，以及最後能蓋多少的關鍵，在於土地使用分區、使用地類別、都市計畫或非都市土地、國土功能分區、道路條件、建築線、建蔽率、容積率、地形、水土保持及預定使用用途。

對花蓮市、吉安鄉、新城鄉、壽豐鄉、鳳林鎮、玉里鎮等地的土地而言，尤其不能看到「農地」「建地」「山坡地」就直接判斷開發價值。花蓮縣目前持續辦理非都市土地使用分區及編定檢討，2026年1月也公告秀林、萬榮、鳳林、光復、玉里、卓溪等地共1,339筆非都市土地的第一次劃定及檢討變更使用分區與編定使用地。

因此，花蓮土地開發建築師的前期工作，應該是先把土地能不能用、可以做什麼、可以蓋多少、需要哪些開發程序一次釐清，再進入建築規劃。

花蓮土地開發，先做「買地前評估」

如果準備在花蓮購買土地興建：

• 住宅
• 廠房
• 廠辦
• 倉儲
• 商業空間
• 長照機構
• 醫療診所
• 教會、寺廟、道場
• 殯儀館、納骨塔
• 旅館或其他特定用途建築

最重要的是先確認土地條件，再決定是否投入購地及開發成本。

土地評估至少應包含：

地籍資料 → 使用分區 → 使用地類別 → 國土功能分區 → 建築法規 → 道路及建築線 → 建蔽率 → 容積率 → 高度 → 停車 → 水保 → 開發許可 → 預定建築用途。

花蓮縣政府地政處也明確說明，非都市土地變更編定涉及使用管制規則及相關執行要點，申請時可能需要興辦事業計畫核准文件、土地謄本、地籍圖、土地使用計畫配置圖等資料。

花蓮市、吉安、新城的土地開發

花蓮市土地開發通常需要優先確認都市計畫、建築線、土地使用分區及既有建築條件；如果是既有店面、商辦或老屋再利用，則要進一步確認原使用執照與預定用途。

吉安鄉與花蓮市生活圈緊密，土地案件可能同時出現住宅、商業、醫療、長照及其他服務型建築需求，因此購地時需要從「土地價格」進一步判斷「可建規模」。

新城鄉則可能出現較大面積土地、觀光、住宅、產業或其他複合型開發需求；基地若涉及非都市土地，土地使用分區及開發程序更應在前期確認。

壽豐、鳳林、玉里土地開發，更要注意非都市土地

花蓮中南區土地開發常會碰到非都市土地問題。

非都市土地不是看到「農牧用地」就代表完全不能開發，也不能看到「建築用地」就代表任何建築都可以興建。

實際上仍要看：

使用分區＋使用地類別＋容許使用項目＋預定用途＋土地面積＋基地條件。

若預定用途不符合原使用分區內的使用地變更編定原則，可能涉及土地使用分區變更及開發許可；花蓮縣政府公開資料也列明，達一定規模的社區、工業、遊憩、學校、公墓及其他開發案件，可能涉及使用分區變更。

所以，鳳林、玉里、壽豐等地的大面積土地案件，不能只用一般住宅建地的方式評估。

花蓮農地開發，要先確認「能不能做」

花蓮土地市場常見的問題之一，就是：

「這塊農地可以蓋什麼？」

答案不能只看土地登記上的「農地」。

應進一步確認土地使用分區、使用地編定、農業使用限制、建築管理及預定用途。

如果土地涉及既有合法建築，也可能存在更正編定等特殊案件。花蓮縣政府地政資料指出，部分符合歷史建築管制前合法建築條件的土地，可依規定檢附房屋謄本、建築執照、建物登記、戶籍、稅籍或水電等資料申請更正編定。

因此，老屋、農地、既有建築的土地開發價值，不能只看目前地目或謄本上的一個欄位。

花蓮土地開發建築師｜開發可行性評估項目

大面積花蓮土地，不要直接進入建築設計

如果是數千坪甚至更大面積的土地，第一階段通常不應直接畫建築外觀，而是先建立土地開發配置及開發可行性模型。

例如：

土地總面積 → 可開發範圍 → 法定道路 → 建築基地 → 建築量體 → 停車 → 景觀 → 公共設施 → 分期開發。

花蓮縣政府非都市土地資料也明確指出，部分開發案件涉及水土保持及環境影響評估等相關法令，應依案件條件檢附相關書圖。

這也是土地開發建築師與單純土地仲介評估最大的差異：不是只回答土地值多少，而是進一步分析土地實際可以如何轉化成合法建築開發。

花蓮土地開發常見案件

① 土地購買前評估

適合準備買土地但尚未確定用途的地主、企業或投資人。

先確認土地條件，再推估未來建築可能性。

② 農地開發評估

確認土地使用分區、使用地類別、容許使用及預定用途，避免買地後才發現無法依原構想開發。

③ 舊建築土地再利用

若土地上已有老屋、廠房、倉庫或其他建築，先查合法性，再判斷改建、增建、用途變更或重建。

④ 企業建廠與廠房開發

花蓮企業若準備購地建廠，需同步評估土地使用、廠房規模、建蔽率、容積率、貨車動線、消防、倉儲及未來擴建空間。

⑤ 長照、醫療、宗教、殯葬開發

這類特殊用途對土地條件及主管機關程序要求更複雜，更應在土地取得前完成可行性評估。

例如大型殯葬設施、宗教設施等案件，涉及的土地開發程序與一般住宅案件並不相同；花蓮縣非都市土地開發資料甚至針對公墓及其他殯葬設施訂有不同的開發規模門檻。

周嘉源建築師事務所｜花蓮土地開發實務規劃

周嘉源建築師事務所可依不同開發用途，從土地評估、建築法規、基地配置、建築量體、建照、用途變更、土地開發及後續工程進行整合。

針對花蓮土地案件，不會只從建築物本身判斷，而是先從土地的：

「能不能開發」→「可以做什麼」→「可以蓋多少」→「需要哪些程序」→「如何配置」→「最後如何合法完成」

逐階段檢討。

花蓮在地服務｜土地評估與開發規劃

周嘉源建築師事務所提供花蓮地區長期在地建築服務。

周嘉源建築師事務所花蓮分所服務據點：花蓮市中美路91號

服務範圍涵蓋：

花蓮市、吉安、新城、壽豐、鳳林、玉里及花蓮其他地區。

從買地前土地評估，到建築規劃、建照、變更使用、合法化、開發許可及工程整合，依土地條件與預定用途進行個案規劃。

如果是非都市土地案件，還可進一步從土地使用分區、使用地編定、興辦事業計畫、變更編定及開發許可等方向檢討。花蓮縣政府目前也持續推動非都市土地使用分區及編定管理，土地資料更應以最新公告及主管機關核定內容為準。

FAQ｜花蓮土地開發建築師

Q1：花蓮買農地前可以請建築師評估嗎？
可以，而且建議在簽約前評估，先確認土地使用條件與預定用途是否相符。

Q2：花蓮農地可以蓋房子嗎？
不能只以「農地」判斷。必須依土地使用分區、使用地類別、相關容許使用及建築法規確認。

Q3：花蓮大面積土地開發需要什麼？
依開發用途與規模不同，可能涉及興辦事業計畫、使用分區變更、變更編定、開發許可、水土保持或其他程序。

Q4：土地上有老房子，是否代表土地可以開發？
不一定。應先確認老建築是否合法、合法範圍多大，以及土地編定與建築用途是否相符。

Q5：花蓮土地開發評估需要準備什麼？
建議提供地號、土地謄本、地籍圖、土地使用分區資料、現況照片、預定用途及預計開發規模，若有既有建築，再提供使用執照及竣工圖。

花蓮土地開發建築師諮詢

如果您準備在花蓮市、吉安、新城、壽豐、鳳林、玉里購地、整地、興建建築或進行土地開發，可先提供：

土地地號＋土地面積＋預定用途＋現況照片＋既有建築資料。

由建築師先進行土地使用、建築法規、開發程序、可建規模及基地配置初步評估，再決定後續是否進入建築設計、興辦事業計畫、變更編定、開發許可、建照或其他申請程序。

先評估土地，再決定投資；先確認能不能開發，再決定怎麼蓋。