都市更新完整攻略｜危老重建、海砂屋重建、工業廠房商辦住宅大樓都市更新、老屋整建拉皮補強、老公寓增設電梯一次看懂(上)｜周嘉源建築師事務所

周嘉源建築師事務所｜都市更新規劃、危老重建申請、老屋整建維護專業顧問

都市更新，不只是重建房子，更是重新規劃未來生活

近年來，全台灣屋齡30年以上建築持續增加。

許多住宅社區、商辦大樓、工業廠房甚至海砂屋，都開始面臨：

• 建築老化
• 結構安全疑慮
• 管線設備老舊
• 消防安全不足
• 無障礙環境不足
• 停車空間不足
• 建築價值逐年下降

因此，都市更新、危老重建及老屋整建維護，已成為許多社區、企業及地主的重要課題。

都市更新不只是拆除重建，更涉及：

• 土地整合
• 建築規劃
• 法規檢討
• 權益分配
• 工程管理
• 建照申請
• 使用執照申請

需要建築、都市計畫、結構、機電、消防等跨專業整合。

周嘉源建築師事務所｜都市更新與危老重建整合規劃

都市更新與危老重建涉及法規、設計、協調及工程管理等多面向工作。

周嘉源建築師事務所提供依個案需求的整合服務，包括：

• 都市更新可行性評估
• 危老重建規劃
• 海砂屋重建規劃
• 老屋整建維護
• 公寓增設電梯
• 外掛式電梯規劃
• 建築設計
• 建築執照申請
• 使用執照申請
• 建築施工監造
• 建築法規諮詢

若具備建築管理審查相關實務經驗，可在規劃初期協助檢視法規重點、申請流程及常見補正事項，提升前期規劃完整度。

你現在是否遇到以下問題？

如果符合以下任何一項，都建議及早進行專業評估：

✓ 社區屋齡30年以上，設備老化、維修成本增加。

✓ 建築物有結構安全疑慮，希望了解是否適合整建或重建。

✓ 社區希望改善外觀、公共設施與生活品質。

✓ 老公寓沒有電梯，希望評估增設電梯的可行性。

✓ 建築物涉及用途變更、增建或改建需求。

✓ 想了解都市更新、危老重建、整建維護等不同方案的差異。

第一章｜什麼是都市更新？

都市更新是透過合法程序，改善老舊建築及公共環境，以提升安全、機能與生活品質。

更新方式可能包括：

• 重建
• 整建
• 維護
• 公共環境改善

不同案件適用方式並不相同，需要依基地條件、建築現況及法規進行評估。

都市更新可以解決哪些問題？

常見包括：

建築老化

例如：

• 外牆剝落
• 管線老舊
• 防水失效

消防安全不足

可能涉及：

• 避難動線不足
• 消防設備老舊
• 防火區劃不符合現況需求

無障礙環境不足

例如：

• 無電梯
• 出入口高低差
• 廁所不符合無障礙需求

土地利用效率不足

透過重新規劃，可依現行法規檢討基地使用條件，評估建築配置與空間效率。

第二章｜都市更新、危老重建有什麼不同？

許多民眾容易混淆兩者。

實際上，都市更新與危老重建在適用條件、程序及法源依據皆有所不同。

實際適用方式仍需依所在地法規及主管機關規定辦理。

第三章｜都市更新完整流程

都市更新通常包含下列階段：

現況調查

      │

      ▼

基地分析

      │

      ▼

法規檢討

      │

      ▼

可行性評估

      │

      ▼

居民溝通

      │

      ▼

更新方案規劃

      │

      ▼

建築設計

      │

      ▼

建築執照申請

      │

      ▼

施工

      │

      ▼

竣工

      │

      ▼

使用執照

每個階段都涉及不同專業，因此建議由具都市更新及建築規劃經驗的專業團隊整合執行。

第四章｜危老重建申請完整解析

危老重建制度主要目的是改善危險及老舊建築的居住安全。

常見適用情境包括：

• 建築物老化
• 結構安全疑慮
• 居住品質不佳
• 設備老舊
• 建築功能不足

實際申請條件、程序及可適用措施，應依中央法規及所在地主管機關最新規定確認。

危老重建規劃重點

規劃時通常需要檢討：

• 建築基地條件
• 土地使用分區
• 建築量體
• 結構安全
• 消防規劃
• 停車需求
• 無障礙設施
• 未來使用需求

完整的前期規劃，有助於降低後續設計變更與施工風險。

第五章｜海砂屋重建完整攻略｜從安全評估到重建規劃一次了解

核心關鍵字： 海砂屋重建、海砂屋都市更新、海砂屋危老重建、海砂屋建築師、海砂屋重建流程

什麼是海砂屋？

一般所稱的「海砂屋」，是指建築物因混凝土中氯離子含量異常等因素，可能導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落及耐久性下降的建築物。是否屬於海砂屋，仍須依專業檢測、鑑定及主管機關認定程序辦理。

常見現象包括：

• 梁柱混凝土剝落
• 鋼筋外露、生鏽
• 樓板裂縫增加
• 外牆磁磚脫落
• 室內滲水

提醒： 出現上述現象不一定代表就是海砂屋，仍需透過專業檢測判斷。

海砂屋可以直接拆除重建嗎？

不一定。

是否適合拆除重建，需依個案評估：

• 建築物安全狀況
• 土地條件
• 法規限制
• 所有權人整合情形
• 都市更新或危老重建適用性

因此，第一步通常是進行建築安全與法規可行性評估。

海砂屋重建規劃重點

規劃時通常需同步考量：

一、建築安全

• 結構評估
• 建築耐久性
• 公共安全

二、都市更新可行性

確認：

• 是否位於可辦理都市更新區域
• 基地整合可能性
• 更新方式

三、危老重建評估

確認：

• 是否符合危老相關規定
• 是否適合採危老程序

四、土地價值提升

重建不只是改善安全，也應思考：

• 建築機能
• 停車配置
• 公共空間
• 未來資產價值

第六章｜老屋拉皮與整建維護｜重建之外的另一種選擇

核心關鍵字： 老屋拉皮、外牆拉皮、老屋整建、整建維護、建築外觀更新

並非所有老舊建築都需要拆除重建。

若建築結構仍符合安全需求，可評估：

• 外觀改善
• 公共設施更新
• 管線更新
• 防水改善
• 無障礙改善

透過整建維護，延長建築使用年限並提升居住品質。

老屋拉皮適合哪些建築？

例如：

• 公寓住宅
• 集合住宅
• 商辦大樓
• 社區住宅
• 商業建築

老屋拉皮改善內容

包括：

建築外觀

• 外牆更新
• 外牆防水
• 外牆修繕

公共空間

• 門廳改善
• 公共照明
• 公共設備更新

管線更新

包括：

• 給排水
• 電力
• 弱電
• 消防

節能改善

例如：

• 外牆隔熱
• 節能照明
• 建築節能材料

老屋整建 vs 都市更新

第七章｜公寓增設電梯完整解析

核心關鍵字： 公寓增設電梯、老公寓加裝電梯、增設電梯補助、無障礙電梯

為什麼越來越多社區增設電梯？

台灣大量公寓建於數十年前。

當時並未全面考量：

• 高齡化
• 無障礙需求
• 長照需求
• 輪椅使用

因此許多社區開始評估增設電梯。

增設電梯的效益

一、改善生活便利性

降低：

• 長者上下樓困難
• 搬運不便

二、提升住宅機能

增設電梯後：

• 使用便利性提升
• 公共設施改善

三、增加房價競爭力

不同社區、市場及區位影響不同，增設電梯可能提升房價30%，以及增加2-3坪權狀面積。

公寓增設電梯流程

社區需求確認

      │

      ▼

建築現況調查

      │

      ▼

法規分析

      │

      ▼

方案設計

      │

      ▼

住戶整合

      │

      ▼

建照申請（如依法需要）

      │

      ▼

施工

      │

      ▼

完工使用

第八章｜外掛式電梯完整介紹

核心關鍵字： 外掛式電梯、公寓外掛電梯、外掛電梯設計、無障礙電梯

外掛式電梯，是目前老舊公寓常見的改善方式之一。

其特色包括：

• 不必大幅改動原建築主體（仍須依設計方案與法規評估）
• 可依基地條件規劃
• 配合既有樓梯動線
• 有助於改善無障礙通行

外掛電梯規劃重點

建築法規

確認：

• 建築線
• 法定空地
• 防火間距

結構安全

需確認：

• 原建築結構
• 新增結構系統
• 基礎設計

消防避難

檢討：

• 避難動線
• 安全出口
• 消防設備

無障礙設施

確認：

• 坡道
• 出入口
• 輪椅迴轉空間

第九章｜老屋補助整理（2026 規劃重點）

提醒： 各項補助方案、申請資格、補助金額及受理期間，會因中央及地方政府年度政策而調整，實際仍應以最新公告為準。

常見可留意的方向包括：

• 都市更新相關補助
• 危老重建相關措施
• 整建維護補助
• 老屋增設電梯補助
• 無障礙改善補助
• 外牆修繕補助（依地方政府方案）
• 耐震評估與耐震補強相關措施（依主管機關公告）

申請補助前建議準備

• 建築物基本資料
• 建築現況照片
• 建物權屬資料
• 初步改善需求
• 社區共識（若涉及集合住宅）

第十章｜都市更新容積獎勵解析

核心關鍵字： 都更容積獎勵、都市更新容積、危老容積、容積獎勵

都市更新與危老重建案件，可能涉及容積獎勵制度，但獎勵內容、適用條件及可取得額度，應依中央法規、地方自治法規及個案審查結果而定。

規劃時建議先評估：

• 基地條件
• 法定容積
• 建蔽率
• 建築高度
• 公共設施需求
• 停車空間
• 都市設計審議需求
• 都更規劃顧問

透過完整分析，才能評估基地的整體開發潛力，而不是僅以容積獎勵作為唯一考量。

第十一章｜住宅社區都市更新完整規劃｜從居民整合到重建完成

核心關鍵字： 住宅社區都市更新、社區都更、集合住宅重建、公寓都市更新、社區重建

為什麼住宅社區需要都市更新？

全台大量住宅社區已超過30年以上屋齡。

常見問題包括：

• 外牆磁磚剝落
• 給排水管老化
• 消防設備不足
• 停車位不足
• 無電梯
• 公共空間老舊
• 建築耐震能力不足

隨著建築老化，維修費用逐年增加，社區也開始思考：

是持續修繕？還是重新規劃？

都市更新最大的目的，就是重新打造符合現代生活需求、安全且具資產價值的住宅環境。

住宅社區都市更新規劃流程

社區現況調查

      │

      ▼

建築安全初步評估

      │

      ▼

土地權屬分析

      │

      ▼

都市更新可行性評估

      │

      ▼

住戶說明會

      │

      ▼

更新方案規劃

      │

      ▼

建築設計

      │

      ▼

建照申請

      │

      ▼

工程施工

      │

      ▼

使用執照

社區更新規劃重點

一、居民需求整合

不同住戶需求可能包括：

• 車位增加
• 電梯改善
• 公共空間
• 管理品質
• 無障礙環境

因此前期溝通非常重要。

二、建築機能提升

重新規劃：

• 平面配置
• 停車空間
• 公設比例
• 採光通風
• 管線整合

三、公共安全

包括：

• 消防安全
• 耐震能力
• 避難動線
• 建築設備

第十二章｜商辦大樓都市更新規劃

核心關鍵字： 商辦都市更新、辦公大樓重建、商辦改建、商辦整建

企業最重視的是：

建築是否能持續創造價值。

因此商辦更新，不只是重新蓋大樓。

而是重新提升：

• 租金競爭力
• 空間效率
• ESG表現
• 企業形象

商辦更新重點

一、空間效率

重新配置：

• 辦公區
• 會議室
• 公共空間
• 停車空間

提升出租及使用效率。

二、智慧建築

新建商辦通常整合：

• 智慧門禁
• 能源管理
• 智慧照明
• 中央監控
• 節能設備

三、ESG建築

企業越來越重視：

• 節能
• 減碳
• 綠建築
• 永續管理

更新後更容易符合現代企業需求。

第十三章｜工業廠房土地都市更新規劃

核心關鍵字： 工業區都市更新、工業土地更新、工廠重建、工業區開發

近年工業建築更新需求快速增加。

原因包括：

• AI產業
• 半導體
• 智慧製造
• 自動化物流

許多傳統工廠已無法符合現代需求。

工業建築更新內容

包括：

生產流程重新規劃

改善：

• 人流
• 車流
• 物流

提升效率。

機電容量升級

更新：

• 高壓電
• 配電
• 空調
• 備援系統

消防安全

重新整合：

• 消防設備
• 排煙
• 危險物品管理

建築空間重新配置

包括：

• 高樓層倉儲
• 自動化設備
• 未來擴建

AI 時代工廠更新趨勢

未來工廠更重視：

✓ 智慧工廠

✓ AI製造

✓ 自動倉儲

✓ ESG

✓ 綠建築

✓ 節能機電

因此建築規劃已不只是建築設計，更需要整合生產流程及設備需求。

第十四章｜危險建築物都市更新規劃

核心關鍵字： 危險建築物、危樓重建、耐震補強、建築安全

危險建築物可能包括：

• 結構受損
• 耐震不足
• 長期漏水
• 梁柱劣化
• 建築老化

是否需要補強或重建，應依專業評估結果判斷。

更新規劃流程

第一階段

建築安全評估

↓

第二階段

法規分析

↓

第三階段

更新方案比較

包括：

• 補強
• 整建
• 重建

↓

第四階段

工程執行

如何選擇最佳方案？

通常比較：

實際方案仍須依結構安全、法規及住戶需求綜合評估。

第十五章｜都市更新工程成本分析

核心關鍵字： 都更工程費、重建成本、營造成本、機電成本、消防成

都市更新工程成本通常可概略分為下列類別（實際比例依建築用途、規模、設計內容及市場行情而異）：

工程成本控制五大重點

一、規劃先於施工

完整規劃可降低施工變更與追加成本。

二、建築、結構、機電同步整合

避免：

• 管線碰撞
• 天花板不足
• 設備空間不足

三、消防提前規劃

若施工後才修改消防配置，容易增加工期與成本。

四、預留未來擴充

例如：

• 電力容量
• 管道間
• 停車需求

降低未來改建成本。

五、全生命週期思維

除興建成本外，也應評估：

• 維護成本
• 能源使用
• 設備更新
• 建築耐久性

周嘉源建築師事務所｜全台都市更新與建築規劃服務

服務區域包括：

• 宜蘭
• 基隆
• 台北
• 新北
• 桃園
• 新竹
• 苗栗
• 南投
• 台中
• 彰化
• 雲林
• 嘉義
• 台南
• 高雄
• 屏東

服務內容可依個案需求涵蓋：

• 都市更新可行性評估
• 危老重建規劃
• 海砂屋重建規劃
• 老屋整建維護
• 公寓增設電梯
• 外掛式電梯設計
• 建築設計
• 建築執照申請
• 使用執照申請
• 建築施工監造
• 建築法規諮詢

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• 都市更新
• 危老重建
• 海砂屋重建
• 老屋整建維護
• 公寓增設電梯
• 商辦更新
• 工業土地更新

歡迎洽詢 周嘉源建築師事務所。

建議提供以下資訊，以利初步評估：

• 建築或土地地址
• 使用用途（住宅、商辦、工廠等）
• 土地或建築面積
• 建築物屋齡
• 現況照片（如有）

收到完整資訊後，可先協助進行初步可行性分析，並討論後續規劃方向。

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• 彰化分所 地址：彰化縣彰化市城中街13號
• 台南分所 地址:台南市新營區中華路51號6樓
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