都市更新完整攻略｜危老重建、海砂屋重建、工業廠房商辦住宅大樓都市更新、老屋整建拉皮補強、老公寓增設電梯一次看懂(下)｜周嘉源建築師事務所
第十六章｜都市更新、危老重建、老屋整建常見問題 FAQ
一、都市更新 FAQ
Q1：都市更新是什麼？
都市更新是依相關法規，透過重建、整建或維護等方式改善老舊建築與公共環境，以提升居住安全、建築機能及都市品質。實際適用方式需依基地條件及主管機關規定評估。
Q2：都市更新一定要拆除重建嗎？
不一定。
都市更新可能包含：
- 重建
- 整建
- 維護
- 公共環境改善
需依建築現況、結構安全及法規評估決定。
Q3：都市更新需要多久？
沒有固定時間。
影響因素包括：
- 基地規模
- 所有權人整合
- 設計內容
- 審查程序
- 工程規模
不同案件時程差異可能相當大。
Q4：都市更新有哪些好處？
常見效益包括：
- 提升建築安全
- 改善消防安全
- 提升生活機能
- 更新公共設施
- 改善無障礙環境
- 提升建築耐久性
Q5：都市更新一定會增加房屋價值嗎？
都市更新可能改善建築品質與使用機能，進而影響市場價值，但房屋價值仍受區位、供需、市場景氣、產品規劃等多種因素影響，無法保證一定增值。
二、危老重建 FAQ
Q6：危老重建和都市更新有什麼不同？
危老重建主要針對符合危老相關規定的建築物；都市更新則著重整體都市環境改善。兩者適用條件、程序及法源依據不同，應依個案評估。
Q7：所有老房子都可以申請危老重建嗎？
不一定。
是否符合資格，需依建築現況、法規及主管機關規定判斷。
Q8：危老重建需要建築師嗎？
通常會需要建築師協助：
- 法規檢討
- 建築設計
- 建照申請
- 施工監造
Q9：危老重建有哪些重要規劃內容？
包括：
- 土地分析
- 建築規劃
- 停車配置
- 消防安全
- 無障礙設施
- 結構安全
Q10：危老重建是否有補助？
不同年度及地方政府可能提供不同措施，應以最新公告為準。
三、海砂屋 FAQ
Q11：海砂屋一定要拆除嗎？
不一定。
需經專業檢測及評估，再決定是否補強、整建或重建。
Q12：如何判斷是不是海砂屋？
是否屬於海砂屋，應透過專業檢測及鑑定，不宜僅依外觀判斷。
Q13：海砂屋可以都市更新嗎？
部分案件可評估都市更新、危老重建或其他改善方式，仍需依個案及法規條件確認。
Q14：海砂屋可以補強嗎？
部分案件可評估補強，是否適用仍需依結構安全評估結果決定。
Q15：海砂屋重建第一步是什麼？
建議先進行：
- 建築安全評估
- 土地法規分析
- 更新可行性評估
四、老屋整建 FAQ
Q16：老屋拉皮值得做嗎？
若建築結構仍具安全性，拉皮可改善外觀、防水及公共空間，但是否適合仍應依建築現況評估。
Q17：老屋整建可以改善哪些問題？
包括：
- 外牆更新
- 管線更新
- 防水改善
- 公共空間改善
- 無障礙改善
Q18：老屋整建一定比重建便宜嗎？
不一定。
應比較：
- 工程範圍
- 建築現況
- 使用需求
- 長期維護成本
Q19：老屋可以只更新公共空間嗎？
部分案件可以，但仍需依管理規約、法規及工程內容評估。
Q20：老屋整建需要建照嗎？
視工程內容而定，建議由建築師依個案檢視相關規定。
五、公寓增設電梯 FAQ
Q21：老公寓可以增設電梯嗎？
部分建築可評估增設電梯，但需確認基地條件、法規及結構安全
Q22：外掛式電梯是否合法？
依法完成相關設計、申請及施工程序者，可依法辦理；實際仍須符合相關法令及審查要求。
Q23：增設電梯需要建照嗎？
依工程內容及法規判斷，建議事前向建築師確認。
Q24：外掛式電梯會影響結構嗎？
需由專業團隊進行結構評估及設計，確保安全性。
Q25：增設電梯是否有補助？
部分中央或地方政府曾推出相關補助方案，是否適用及補助內容應以最新公告為準。
六、建築法規 FAQ
Q26：都市更新需要建築執照嗎？
涉及新建或依法需申請建築許可的工程，通常須依規定辦理建築執照。
Q27：建築師在都市更新中負責哪些工作？
可能包括：
- 可行性評估
- 建築設計
- 法規檢討
- 建照申請
- 施工監造
實際服務內容依委託契約而定。
Q28：消防規劃什麼時候開始？
建議於建築規劃初期同步整合，而非施工後才處理。
Q29：使用執照何時申請？
一般於工程完成、相關查驗程序完成後，依法提出申請。
Q30：都市更新最重要的是什麼？
成功的都市更新通常仰賴：
- 前期規劃
- 權利整合
- 法規檢討
- 專業設計
- 工程管理
- 良好溝通
精選摘要
都市更新一句話重點
都市更新是透過重建、整建或維護改善老舊建築與公共環境，提升建築安全、生活品質及都市機能。
危老重建一句話重點
危老重建主要針對符合危老相關規定的建築物，透過重建改善建築安全及居住品質。
老屋整建一句話重點
老屋整建適合結構仍具安全性的建築，透過外牆、設備及公共空間改善，延長建築使用年限。
公寓增設電梯一句話重點
增設電梯可改善老舊公寓無障礙環境及使用便利性，但需依建築條件、結構及法規評估可行性。
第十七章｜全台都市更新、危老重建、老屋整建拉皮、增設電梯服務據點
周嘉源建築師事務所｜全台都市更新與危老重建規劃服務
都市更新並沒有一套放諸四海皆準的方案。
每一個縣市都具有不同的：
- 都市計畫
- 建築法規適用情況
- 土地條件
- 建築年代
- 產業發展
- 更新需求
因此都市更新規劃必須依照不同城市重新分析。
周嘉源建築師事務所依個案需求提供：
✓ 都市更新可行性評估
✓ 危老重建規劃
✓ 海砂屋重建
✓ 老屋整建維護
✓ 公寓增設電梯
✓ 建築設計
✓ 建照申請
✓ 使用執照申請
✓ 建築施工監造
台北市都市更新建築師推薦
台北市更新需求特色
台北市擁有全台最高比例老舊建築。
常見案件包括：
- 公寓更新
- 華廈重建
- 商辦更新
- 危老重建
- 都市更新
規劃重點
通常需整合：
- 高密度基地
- 停車空間
- 消防安全
- 建築高度
- 都市景觀
常見案件
✓ 老公寓
✓ 商辦大樓
✓ 店面
✓ 都更基地
✓ 危老基地
新北市危老重建建築師推薦
新北市住宅密度高。
近年常見：
- 老公寓
- 社區更新
- 工業區更新
- 增設電梯
規劃重點：
- 土地整合
- 社區共識
- 更新效益分析
桃園市都市更新建築師推薦
桃園近年人口持續成長。
都市更新需求包括：
- 老社區更新
- 商業大樓
- 工業土地更新
- 倉儲物流中心
更新方向重視：
- 交通便利
- 停車空間
- 商業價值
新竹縣市危老重建建築師推薦
新竹科技產業快速成長。
建築更新需求：
- 科技住宅
- 科技商辦
- 老屋更新
- 公寓改善
更新重點：
- 建築品質
- 智慧建築
- 節能設備
苗栗都市更新建築師推薦
苗栗更新需求：
- 住宅更新
- 工業建築
- 地方商業
重視：
- 土地整合
- 社區生活品質
南投都市更新建築師推薦
南投案件常見：
- 老舊住宅
- 公共建築
- 社區改善
- 生命紀念園區規劃
設計重點：
- 景觀融合
- 公共服務
- 無障礙環境
台中都市更新建築師推薦
台中近年更新案件快速增加。
包括：
- 七期周邊
- 舊市區
- 商辦更新
- 工業區更新
規劃方向：
- 商業價值
- 停車效率
- 建築品質
彰化都市更新建築師推薦
彰化住宅與工業並重。
更新需求：
- 老社區
- 工廠更新
- 食品工廠
重點：
- 生產效率
- 建築安全
雲林都市更新建築師推薦
主要案件：
- 農業加工
- 食品工廠
- 冷鏈物流
更新方向：
- 節能
- 食品安全
- 生產流程
嘉義都市更新建築師推薦
嘉義近年更新：
- 老屋整建
- 商業空間
- 住宅更新
重點：
- 地方特色
- 建築品質
台南都市更新建築師推薦
台南近年：
- 科技產業
- 南科外溢
- 商辦需求
更新方向：
- 科技
- 商業
- 住宅
高雄都市更新建築師推薦
高雄近年更新速度快速提升。
包括：
- 商辦
- 工業區
- 科技園區
- 港區更新
規劃重點：
- ESG
- 智慧建築
- 節能
屏東都市更新建築師推薦
案件包括：
- 住宅
- 公共建築
- 農業建築
重視：
- 景觀
- 通風
- 永續設計
全台服務內容
周嘉源建築師事務所可依個案需求提供：
都市更新
- 可行性評估
- 更新規劃
- 建築設計
危老重建
- 法規分析
- 建照申請
- 建築規劃
老屋整建
- 外牆拉皮更新
- 結構補強
- 公共空間改善
- 無障礙改善
公寓增設電梯
- 外掛式電梯
- 無障礙規劃
- 建照申請
商辦更新
- ESG
- 智慧建築
- 節能規劃
工業區廠房更新
- 科技廠房
- AI工廠
- 自動化物流
為什麼選擇周嘉源建築師事務所？
✓ 建築法規整合能力
協助分析：
- 都市更新條例
- 都市更新獎勵規劃
- 容積移轉規劃
- 建築法
- 建築技術規則
- 消防相關規範
- 無障礙設計要求
- 都市計畫及土地使用管制
✓ 建築、結構、機電、消防整合規劃
都市更新案件涉及多專業整合。
前期同步規劃，可降低：
- 設計衝突
- 施工變更
- 工程追加
✓ 多元建築類型規劃經驗
- 集合住宅
- 商辦大樓
- 科技廠房
- 食品工廠
- 公共建築
- 校園改善
- 長照設施
- 殯葬設施
- 智慧物流中心
✓ 建築管理審查相關實務經驗
具備建築管理審查相關經驗：
熟悉建築執照審查流程、常見補正事項及法規檢討重點，有助於提升前期規劃完整性與申請效率。
🔴 CTA｜立即預約都市更新與危老重建初步評估
如果您正規劃：
- 都市更新
- 危老重建
- 海砂屋重建
- 老屋整建維護
- 公寓增設電梯
- 商辦更新
- 工業土地更新
歡迎洽詢 周嘉源建築師事務所。
初步評估建議提供：
- 建築或土地地址
- 使用用途
- 土地或建築面積
- 建築屋齡
- 現況照片（如有）
- 希望改善的重點（安全、機能、更新、增設電梯等）
收到完整資訊後，可依個案需求提供初步可行性分析及後續規劃建議。
第十八章｜都市更新、危老重建實務案例解析
案例一｜台北市老公寓都市更新規劃
基本條件
- 建築用途：集合住宅
- 建築屋齡：約40年以上
- 樓層：5樓
- 現況：
- 無電梯
- 管線老舊
- 外牆磁磚剝落
- 停車不足
面臨問題
居民希望：
✓ 提高居住安全
✓ 增加停車空間
✓ 改善消防安全
✓ 改善公共空間
規劃方向
前期建議進行：
- 建築安全初步評估
- 土地條件分析
- 更新可行性評估
- 社區溝通
之後再進行：
- 建築配置
- 停車規劃
- 消防整合
- 無障礙設計
規劃成果目標
- 建築安全改善
- 公共空間改善
- 居住品質提升
- 建築耐久性提升
案例二｜新北市危老重建規劃
建築現況
屋齡超過30年以上。
居民擔心：
- 梁柱老化
- 漏水
- 管線更新困難
規劃重點
第一步：
法規分析。
第二步：
基地分析。
第三步：
危老適用性評估。
第四步：
建築規劃。
設計重點
- 採光
- 通風
- 停車
- 電梯
- 公共空間
案例三｜桃園工業區廠房都市更新規劃
業主需求
舊工廠：
- 空間不足
- 電力不足
- 消防老舊
希望：
重新規劃智慧工廠，基地納入容積移轉規劃最大建築量體。
建議規劃內容
包括：
- 生產動線
- 倉儲物流
- 高壓供電
- 空調設備
- 消防安全
更新目標
提高：
- 生產效率
- 未來擴充性
- 建築使用效率
案例四｜台中商辦更新規劃
更新需求
商辦大樓：
- 屋齡老化
- 公共設備不足
希望：
提升出租競爭力。
規劃方向
重新整合：
- 大廳
- 停車
- 電梯
- 公設
- ESG設備
更新效益
提高：
- 建築形象
- 使用效率
- 長期營運品質
案例五｜新竹科技住宅更新
新竹科技園區周邊。
需求：
科技人才住宅。
規劃方向：
- 智慧住宅
- 節能建築
- 無障礙
- 社區公共空間
案例六｜高雄工業區都市更新
配合：
- 半導體
- AI
- 科技園區
規劃：
大型工業建築更新。
包括：
- 智慧工廠
- 自動物流
- 節能設備
第十九章｜都市更新常見退件原因
第一類
基地資料不完整
例如：
- 土地資料不足
- 建築物資料不足
- 基本文件缺漏
第二類
法規分析不足
例如：
- 建蔽率
- 容積率
- 高度限制
未完整檢討。
第三類
建築配置問題
例如：
- 停車不足
- 動線不佳
- 無障礙不足
第四類
消防規劃不足
包括：
- 避難動線
- 排煙
- 消防設備
第五類
機電整合不足
例如：
- 管線衝突
- 設備空間不足
第六類
圖說整合不足
例如：建築圖、結構圖、機電圖彼此不同。
第二十章｜建築、機電、消防整合規劃
都市更新最大的成本，通常不是建築。而是：建築＋機電＋消防整合。
建築工程
包括：
- 基礎
- 結構
- 外牆
- 室內
機電工程
包括：
- 高壓電
- 配電
- 空調
- 給排水
消防工程
包括：
- 消防設備
- 排煙
- 消防栓
- 灑水
為什麼要同步設計？
若先完成建築，再修改消防。通常：施工成本增加。若先完成消防，再修改空調。又需重新施工。因此：建築、結構、機電、消防應同步規劃。
第二十一章｜都市更新工程時程
一般流程：
可行性評估 │基地分析 │法規分析 │居民整合 │建築設計 │建照申請 │施工 │消防查驗 │使用執照 │正式入住提醒： 實際時程會因案件規模、住戶整合、主管機關審查及施工情況而有明顯差異，無固定完成期限。
第二十二章｜為什麼選擇周嘉源建築師事務所？
✓ 建築管理審查相關實務經驗
熟悉：
- 建築法規
- 建築技術規則
- 建照申請流程
- 常見補正重點
✓ 都市更新整合規劃
提供依委託內容的：
- 可行性評估
- 都更獎勵規劃
- 建築設計
- 建照申請
- 施工監造
✓ 多元建築規劃經驗
- 住宅
- 商辦
- 工廠
- 科技廠房
- 食品工廠
- 長照設施
- 公共工程
- 殯葬設施
✓ 全台服務
可依實際服務範圍涵蓋：
- 宜蘭
- 基隆
- 台北
- 新北
- 桃園
- 新竹
- 苗栗
- 南投
- 台中
- 彰化
- 雲林
- 嘉義
- 台南
- 高雄
- 屏東
第二十三章｜周嘉源建築師事務所服務項目
您是否正在評估：
✓ 都市更新
✓ 危老重建
✓ 海砂屋重建
✓ 老屋拉皮
✓ 老屋整建
✓ 公寓增設電梯
✓ 外掛式電梯
✓ 商辦更新
✓ 工業土地更新
建議提供以下資訊
為提高初步評估效率，建議準備：
- 建築地址或土地地號
- 建築用途（住宅、商辦、工廠等）
- 土地或建築面積
- 建築屋齡
- 現況照片（如有）
- 預計改善需求（例如重建、整建、增設電梯等）
收到完整資訊後，可安排初步可行性分析，協助釐清後續規劃方向。
建築執照審查單位與協審單位
台北市建築管理工程處
台北市建築師公會
新北市政府工務局
https://www.publicwork.ntpc.gov.tw/
新北市建築師公會
桃園市政府建築管理處
桃園市建築師公會
台中市政府都市發展局
https://www.ud.taichung.gov.tw/
台中市建築師公會
台南市政府工務局
https://publicworks.tainan.gov.tw/cl.aspx?n=16608
台南市建築師公會
高雄市政府工務局建築管理處
高雄市建築師公會