老舊商辦都市更新完整攻略｜企業總部升級最佳方案｜商辦都市更新、老舊商辦改建、商辦都更一次看懂（2026最新版）｜周嘉源建築師事務所

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老舊商辦都市更新完整攻略

企業總部升級最佳方案，打造高價值商業不動產

近年來，AI產業、企業總部升級、ESG淨零碳排、智慧建築及都市更新政策同步推動，台灣六都商辦市場正迎來近二十年最大的更新浪潮。

尤其台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市、台南市及高雄市，許多屋齡30～50年以上的商業辦公大樓，不僅面臨耐震、安全、消防、機電設備老化問題，更因樓地板高度不足、停車位缺乏、能源效率低，逐漸失去企業租戶競爭力。

透過商辦都市更新，不只是改善建築安全，更能重新規劃產品定位、提升企業品牌形象、增加可銷售樓地板面積、改善出租率與租金收益，甚至創造數倍以上的資產增值潛力。

為什麼老舊商辦一定要都市更新？

企業選擇辦公空間時，已不再只是比較租金，而是更重視：

• 建築品牌形象
• ESG永續認證
• 智慧建築設備
• AI辦公環境
• 員工健康環境
• 停車空間
• 綠建築
• 節能減碳
• 耐震安全
• 數位化管理

因此，屋齡超過30年以上的商辦大樓，如果沒有更新，往往面臨：

• 租金逐年下降
• 空置率提高
• 維修成本增加
• 管理費上升
• 企業搬遷
• 資產價值停滯

相反地，成功完成都市更新後，往往能帶來：

✓ 商辦租金提升

✓ 資產價值提高

✓ 空置率下降

✓ 吸引大型企業承租

✓ 提升企業品牌

✓ 提高ESG評價

2026年商辦都市更新市場趨勢

目前商辦更新需求主要集中於：

台北市

熱門更新區域包括：

• 信義計畫區周邊
• 松江南京
• 南京東路商圈
• 忠孝復興
• 西區門戶
• 北士科
• 南港經貿園區
• 內湖科技園區

更新原因：

• 老舊辦公大樓密集
• 國際企業總部需求增加
• AI產業帶動辦公需求
• 高租金市場

新北市

熱門地區：

• 板橋站
• 新板特區
• 三重
• 新莊副都心
• 中和
• 永和
• 土城
• 新店

特色：

企業逐漸由台北轉移，新北商辦需求快速增加。

桃園市

主要更新區：

• 桃園站前
• 中壢
• 青埔
• 桃園航空城
• A7重劃區
• 龜山華亞科技園區

受惠：

AI伺服器

物流

半導體

航空產業

新竹市

主要區域：

• 新竹火車站
• 關埔
• 竹北高鐵
• 竹科周邊

特色：

科技公司企業總部需求持續增加。

台中市

熱門商辦：

• 七期重劃區
• 水湳經貿園區
• 西屯
• 南屯

AI、生醫、精密機械產業帶動辦公需求。

彰化、雲林、嘉義

近年產業升級、食品加工、精密製造、智慧物流及企業總部需求增加，舊有商辦更新逐漸受到重視。

台南市

主要區域：

• 南科
• 永康
• 東區
• 中西區

受惠南科擴廠與半導體產業聚落，商辦更新需求持續升溫。

高雄市

主要更新區：

• 亞洲新灣區
• 前鎮
• 左營
• 美術館
• 楠梓科技產業園區
• 橋頭科學園區

隨著科技產業南移及大型企業投資，高品質商辦需求逐年提升。

屏東縣

屏東市及高鐵特定區周邊商業發展逐漸成熟，配合產業園區及交通建設，企業辦公空間品質提升需求增加。

商辦都市更新有哪些效益？

一、提升土地價值

透過都市更新，可依個案條件檢討適用的容積獎勵及法規，提升土地開發效益，增加建築使用價值。

二、增加出租率

新式商辦通常具備：

• 挑高大廳
• 智慧門禁
• 高速電梯
• 地下停車場
• AI管理系統
• 智慧會議室

更符合企業承租需求。

三、提高租金

現代企業願意支付更高租金，取得：

• ESG辦公室
• 綠建築
• WELL健康建築
• EEWH綠建築
• 智慧樓宇

因此租金具有提升空間。

四、企業品牌升級

企業總部代表品牌形象。

更新後可建立：

• 國際企業形象
• ESG品牌
• AI企業總部
• 智慧辦公空間

提升人才招募與企業競爭力。

五、降低營運成本

更新後可改善：

• 空調效率
• LED照明
• 智慧能源管理
• 太陽能
• 節能設備

有效降低能源支出。

為什麼選擇周嘉源建築師事務所規劃商辦都市更新？

商辦都市更新涉及都市更新法規、建築技術規則、都市計畫、消防、結構耐震、交通影響、容積檢討、建築執照申請及施工管理等多項專業整合，需由具備跨領域經驗的建築團隊統籌規劃。

周嘉源建築師事務所長期投入商辦、科技廠辦、企業總部及都市更新規劃設計，服務範圍涵蓋：

• 台北市
• 新北市
• 桃園市
• 新竹市
• 台中市
• 彰化縣
• 雲林縣
• 嘉義市／嘉義縣
• 台南市
• 高雄市
• 屏東縣

並具備：

• 前建管處審查官實務經驗，熟悉建築執照審查重點與常見退件原因。
• 商辦都市更新規劃設計及建照申請整合經驗。
• 建築、結構、機電、消防、景觀、無障礙等跨專業協調能力。
• 協助業主評估開發效益、法規適用、容積檢討及工程執行策略。

這些經驗有助於在專案初期即辨識法規風險、優化設計方案，提升整體執行效率。

第二章｜商辦都市更新 vs 危老重建完整比較｜企業應該選擇哪一種開發方式？｜周嘉源建築師事務所

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長尾關鍵字： 商辦都市更新流程、商辦危老申請、商辦都更建築師推薦、商辦危老比較、商辦重建費用

商辦都市更新與危老重建有什麼不同？

許多企業主、建築所有權人及投資人經常詢問：

「我的商辦適合都市更新，還是危老重建？」

答案並沒有絕對，而是取決於基地規模、產權整合程度、建築物現況、所在地都市計畫及開發目標。

商辦都市更新與危老重建雖然都是改善老舊建築的重要工具，但兩者在法源依據、申請程序、容積獎勵、整合方式及適用情境均有所差異。規劃初期若能進行完整可行性分析，有助於選擇更符合效益的開發方案。

商辦都市更新與危老重建比較表

哪些商辦適合都市更新？

一般而言，下列類型最具有都市更新潛力：

一、屋齡30年以上商辦

例如：

• 民國70年代興建商辦
• 民國60年代辦公大樓
• 舊金融大樓
• 舊百貨商辦
• 老舊辦公集合大樓

通常面臨：

• 外牆老化
• 管線老舊
• 停車不足
• 電梯容量不足
• 空調設備耗能
• 消防設備更新需求

若結合都市更新整體規劃，可同步改善建築性能與空間機能。

二、位於精華商業區

例如：

台北市

• 信義商圈
• 松江南京
• 南京東路
• 敦化南北路
• 復興南北路
• 忠孝東路
• 西門町
• 北門
• 西區門戶
• 南港經貿園區

新北市

• 板橋站前
• 新板特區
• 三重
• 新莊副都心
• 中和
• 永和
• 新店

桃園市

• 桃園站前
• 中壢站
• 青埔高鐵
• A7
• 航空城

新竹地區

• 新竹站前
• 關埔
• 竹北高鐵特區
• 新竹科學園區周邊

台中市

• 七期
• 水湳經貿園區
• 西屯
• 南屯

台南市

• 東區
• 永康
• 南科周邊
• 中西區

高雄市

• 亞洲新灣區
• 左營高鐵
• 美術館
• 前鎮
• 楠梓科技產業園區

這些區域因企業聚集、交通便利及商業活動活躍，更新後通常具有較佳的市場接受度。

哪些商辦適合危老重建？

危老重建通常較適合：

• 單一所有權人
• 家族企業大樓
• 中小型辦公大樓
• 中小基地
• 結構安全不足建築
• 耐震能力不足建築

若基地整合範圍有限、權屬單純，危老重建可能具有程序相對簡化的優勢。

企業總部建議優先考慮都市更新的原因

大型企業總部除了重建建築本體，更重視：

• 品牌形象
• 永續發展
• 國際企業標準
• 智慧建築
• 綠建築認證
• AI辦公環境
• ESG績效

都市更新可搭配整體街區規劃，從建築、公共空間到交通動線整體提升，對企業長期發展具有較高的整體效益。

商辦都市更新可能帶來哪些效益？

規劃得宜的商辦更新，通常可朝以下方向提升價值：

建築品質提升

• 新耐震設計
• 新消防系統
• 新空調設備
• 高速電梯
• 智慧門禁
• 光纖網路

ESG價值提升

可評估導入：

• EEWH綠建築
• 智慧建築
• 節能空調
• LED照明
• 太陽能系統
• 能源管理平台
• 雨水回收
• 綠屋頂

租金競爭力

市場上，高規格商辦通常較能吸引：

• 科技公司
• AI公司
• 金融業
• 外商
• 生技公司
• 上市櫃企業

並有助於降低空置率、提升租賃吸引力，但實際租金仍受區位、產品定位及市場景氣等因素影響。

前建管處審查官在商辦都市更新中的專業價值

商辦都市更新涉及：

• 都市更新審議
• 建築技術規則檢討
• 建築執照審查
• 消防審查
• 無障礙設施設計
• 停車空間配置
• 結構耐震設計
• 容積與建蔽率檢討
• 都市設計審議（依個案適用）

具有建管審查實務背景的建築師，能在規劃初期更全面掌握法規要求，降低因法規理解不足而反覆修正的風險。

市場實際案例：六都商辦都市更新趨勢

近年六都持續推動商業區及舊市區更新，市場案例可觀察到幾項共同趨勢：

台北市

• 老舊辦公大樓重建為智慧商辦
• 導入綠建築與智慧建築設計
• 強化公共開放空間

新北市

• 板橋、新莊副都心持續增加新商辦供給
• 結合交通樞紐發展企業辦公聚落

桃園市

• 航空城、青埔、高鐵特區帶動企業總部設置
• 智慧物流與科技產業需求增加

新竹市

• 科技產業持續帶動高品質辦公空間需求
• 企業更重視智慧化與節能設計

台中市

• 七期、水湳等區域商辦產品持續升級
• 國際企業及服務業辦公需求增加

台南、高雄

• 科學園區及科技產業投資帶動商辦市場發展
• 新建辦公大樓朝智慧、永續方向規劃

第三章｜商辦都市更新完整申請流程｜從可行性評估、建照申請到使用執照一次看懂（2026最新版）｜周嘉源建築師事務所

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商辦都市更新不是只有申請建照，而是一套完整的開發流程

許多企業主認為：

「都市更新就是送建照。」

實際上，建築執照只是都市更新流程中的一個重要階段。

一個成功的商辦都市更新案，通常涉及都市計畫、建築設計、結構工程、消防工程、交通規劃、環境影響（依個案適用）、機電整合、施工管理及竣工驗收等多項工作，需由建築師統籌協調。

若前期規劃不足，常見結果包括：

• 建照反覆補正
• 設計大幅修改
• 工程追加預算
• 施工期延長
• 招商延誤
• 整體投資效益下降

因此，都市更新應從「開發策略」角度整體規劃，而非僅視為建照申請作業。

商辦都市更新完整流程圖（規劃 → 建照 → 施工 → 使用執照）

STEP01

基地初步評估

        │

        ▼

STEP02

法規可行性分析

        │

        ▼

STEP03

都市更新可行性評估

        │

        ▼

STEP04

開發效益分析

        │

        ▼

STEP05

建築規劃設計

        │

        ▼

STEP06

都市更新相關程序

（依個案辦理）

        │

        ▼

STEP07

建築執照申請

        │

        ▼

STEP08

施工圖設計

        │

        ▼

STEP09

工程發包

        │

        ▼

STEP10

施工監造

        │

        ▼

STEP11

消防查驗

        │

        ▼

STEP12

竣工查驗

        │

        ▼

STEP13

申請使用執照

        │

        ▼

STEP14

正式營運

第一階段：基地可行性評估

都市更新成功與否，關鍵在於前期可行性分析。

建築師團隊通常會檢視：

土地條件

• 基地面積
• 地籍資料
• 臨路條件
• 基地形狀
• 鄰地關係
• 公私有土地比例

建築現況

• 建築年齡
• 樓層數
• 結構形式
• 使用現況
• 外牆狀況
• 消防設備
• 機電設備
• 停車數量

法規分析

包括：

• 都市計畫
• 土地使用分區
• 建蔽率
• 容積率
• 高度限制
• 防火間隔
• 停車規定
• 開放空間要求

第二階段：都市更新可行性分析

此階段重點包括：

是否適合都市更新？

評估項目包括：

• 更新單元範圍
• 基地完整性
• 建物老舊程度
• 產權整合可行性
• 公共利益
• 開發價值

是否適合危老？

若基地規模較小、產權單純，也可同步評估危老重建方案，比較不同法規下的開發效益。

是否有容積獎勵空間？

建築師會依基地條件，檢討可適用的容積獎勵項目，例如：

• 都市更新相關獎勵
• 綠建築
• 智慧建築
• 開放空間
• 無障礙設施
• 公共公益設施（依個案適用）

實際可取得的獎勵仍須依主管機關審查結果為準。

第三階段：開發效益分析

企業最關心的通常是：

更新後到底能增加多少價值？

建築師團隊會進行初步開發效益試算，包括：

可開發樓地板面積

• 原建築面積
• 更新後可興建面積
• 公設比例
• 停車配置

財務分析

可評估：

• 工程成本
• 設計監造費
• 拆除成本
• 稅費
• 利息
• 預估租金收益
• 預估銷售價值
• 投資報酬率（ROI）

市場定位

例如：

• A級辦公室
• AI企業總部
• 科技辦公
• 金融商辦
• 生技商辦
• 共享辦公空間

第四階段：建築規劃設計

商辦設計已從傳統辦公室轉向智慧化與永續化。

常見規劃內容包括：

建築設計

• 現代企業形象立面
• 挑高門廳
• 彈性辦公空間
• 大跨距無柱設計
• 景觀露台

機電整合

• 高效率空調
• 備援供電
• 智慧照明
• 能源管理系統
• 高速網路
• AI設備預留空間

ESG設計

• EEWH綠建築
• 智慧建築
• 節能玻璃
• 雨水回收
• 太陽能系統（依個案）
• 綠化空間

第五階段：建築執照申請

完成設計後，依法向主管建築機關申請建築執照。

常見送審內容包括：

• 建築設計圖
• 配置圖
• 平面圖
• 立面圖
• 剖面圖
• 結構設計
• 消防設計
• 無障礙設計
• 停車配置
• 法規檢討資料

依個案性質，可能還需辦理都市設計審議、交通影響評估或其他法定程序。

第六階段：施工監造

取得建照後，工程進入施工階段。

建築師監造重點包括：

• 品質管理
• 施工進度
• 材料查驗
• 結構安全
• 消防施工
• 機電施工
• 外牆施工
• 工地安全管理

完善監造有助於降低施工品質風險，並確保設計成果落實。

第七階段：竣工查驗與使用執照

工程完成後，須依法完成相關查驗程序，包含：

• 建築竣工查驗
• 消防查驗
• 機電測試
• 無障礙設施查核
• 昇降設備檢驗（如設置電梯）
• 其他依法令規定之查驗

通過後，向主管機關申請使用執照，取得後始得依規定投入使用。

商辦都市更新建照最常見十大退件原因

擁有建管審查實務經驗的建築師，通常能在設計初期即預先檢核下列常見問題，降低反覆補正風險。

① 容積率計算錯誤

包括獎勵容積、免計容積及法定容積計算不一致。

② 建蔽率超過限制

建築配置未符合土地使用分區規定。

③ 停車位不足

停車數量、尺寸或動線未符合規範。

④ 消防避難檢討不足

如逃生距離、防火區劃、安全梯配置等未符合要求。

⑤ 無障礙設施設計不完整

坡道、無障礙廁所、電梯及通行動線未符合法令。

⑥ 結構系統檢討不足

耐震設計或結構計算資料需補充。

⑦ 法規適用錯誤

都市計畫、土地使用或建築技術規則引用不當。

⑧ 基地資料不一致

地籍、建物、測量成果或圖說內容不一致。

⑨ 圖說品質不足

圖面標示不清、尺寸不完整或不同圖說內容矛盾。

⑩ 跨專業整合不足

建築、結構、機電、消防等圖說未充分協調，導致審查需補正。

周嘉源建築師事務所的整合規劃流程

針對商辦都市更新專案，可提供整合性的專業服務，包括：

• 基地可行性評估
• 都市更新開發策略分析
• 法規檢討
• 建築規劃設計
• 建築執照申請
• 結構、機電、消防整合
• 工程監造
• 竣工與使用執照申請協助

憑藉前建管處審查實務背景，可在規劃初期協助辨識法規重點與審查風險，提升專案推動效率。

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