第四章｜商辦都市更新建築法規完整解析｜都市更新、危老重建、建築技術規則、容積獎勵一次看懂（2026最新版）｜周嘉源建築師事務所

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商辦都市更新涉及哪些法規？

商辦都市更新並非只適用單一法令，而是需依基地位置、土地使用分區、建築用途及個案條件，整合多項法規辦理。

建築師通常需要同步檢討下列法規：

• 《都市更新條例》及相關子法
• 《建築法》
• 《建築技術規則》
• 《都市計畫法》及地方自治法規
• 《消防法》及消防安全相關規定
• 《無障礙相關設計規範》
• 《土地使用分區管制規定》
• 《都市設計審議規定》（依地方制度及個案適用）
• 《綠建築（EEWH）相關制度》（依個案目標）
• 《智慧建築相關制度》（依個案目標）

商辦都市更新最重要的五大法規

一、《都市更新條例》

都市更新的核心法源，主要目的包括：

• 改善老舊建築安全
• 提升都市機能
• 促進土地合理利用
• 增進公共利益
• 改善都市景觀

對商辦而言，都市更新不僅是重建，更是企業總部升級與都市再生的重要工具

二、《建築法》

商辦重建後，所有建築設計、施工及使用均須符合《建築法》及相關規定。

重點包括：

• 建築執照申請
• 開工管理
• 施工管理
• 使用執照
• 建築物安全

三、《建築技術規則》

商辦設計最常檢討的法規之一。

主要內容包括：

• 建築設計
• 防火避難
• 結構安全
• 停車空間
• 採光通風
• 電梯
• 無障礙設施

也是建照審查最容易要求補正的部分。

四、《都市計畫法》

都市更新基地首先要確認：

• 使用分區
• 容積率
• 建蔽率
• 建築高度
• 停車規定
• 特定專用區限制

不同都市計畫分區，允許的使用項目及開發條件可能不同。

五、《消防法》

商辦更新後，消防安全要求通常高於舊建築。

包括：

• 自動灑水設備
• 排煙設備
• 消防栓
• 防火區劃
• 緊急照明
• 避難指示
• 消防車救災動線

消防設計需與建築設計同步整合，以降低後續變更成本。

商辦都市更新可檢討哪些開發條件？

不同基地可依個案條件評估下列項目：

建蔽率

影響：

• 建築配置
• 景觀空間
• 公共開放空間

容積率

直接影響：

• 可興建樓地板面積
• 商辦坪數
• 停車配置
• 開發效益

建築高度

需依：

• 都市計畫
• 航高限制（如適用）
• 景觀要求
• 建築技術規則

綜合檢討。

停車空間

商辦最重要項目之一。

現代企業普遍要求：

• 地下停車場
• 訪客停車
• 機車停車
• 無障礙停車位
• 電動車充電設備預留

商辦都市更新有哪些容積獎勵？

容積獎勵是都市更新的重要誘因，但並非所有案件都能取得相同獎勵，須依個案條件、地方自治法規及主管機關審查結果辦理。

常見可評估方向包括：

都市更新相關獎勵

例如：

• 更新基地整體規劃
• 公共利益提升
• 公共設施改善
• 開放空間留設

綠建築

若規劃取得綠建築相關認證，可依地方制度及個案規定評估是否有相應獎勵或政策支持。

智慧建築

導入：

• AI管理
• 智慧能源
• 智慧安全
• 智慧停車

除提升建築品質，也有助於企業形象與市場競爭力。

無障礙設計

高品質無障礙規劃有助於提升建築使用品質，部分地方制度亦可能納入相關鼓勵措施。

ESG與淨零建築已成商辦更新新標準

2026年以後，企業對商辦的要求已從「有辦公室」提升到「永續辦公環境」。

目前大型企業普遍重視：

• ESG
• 碳管理
• 節能
• 再生能源
• 智慧建築
• WELL健康建築
• EEWH綠建築

因此，新建商辦常導入：

• Low-E節能玻璃
• 高效率空調
• AI能源管理
• 太陽能發電（依基地條件）
• 雨水回收
• 智慧照明
• 空氣品質監測

AI企業總部帶動商辦設計新趨勢

AI、半導體及高科技產業快速成長，使企業總部需求出現新變化。

近年商辦設計常見需求包括：

AI機房

預留：

• 高密度配電
• 冷卻系統
• 網路機房
• 備援電力

智慧辦公

包括：

• AI門禁
• 人臉辨識
• 智慧會議
• 雲端管理
• IoT感測

彈性辦公

• 混合辦公
• 共享空間
• 多功能會議室
• 協作空間

前建管處審查官如何降低法規風險？

商辦都市更新最常見的問題，不是設計創意不足，而是法規整合不到位。

若能在規劃初期就檢討：

• 法規適用
• 容積率
• 建蔽率
• 停車數量
• 消防避難
• 無障礙設施
• 建築高度
• 建照圖說一致性

便能降低後續反覆補正與設計變更的風險。

周嘉源建築師事務所具備前建管處審查實務經驗，可協助業主於規劃初期建立完整法規檢核流程，提升專案執行效率。

六都商辦都市更新法規重點比較

說明： 各地方政府的都市更新自治法規、審議制度及獎勵內容可能不同，實際規劃時應依所在地主管機關最新規定辦理。

商辦都市更新法規常見 FAQ

Q1：商辦一定可以申請都市更新嗎？

商辦產權比較單純，整合成功機會很大。須依建築物現況、基地條件、都市計畫、產權整合情形及相關法規綜合評估。

Q2：都市更新一定比危老重建好嗎？

都市更新整合基地較大且氣派，重建後具有較高市場價值。應依基地規模、權屬、開發目標、產權複雜度及時程需求，比較不同制度的適用性。

Q3：容積獎勵可以增加多少？

選擇優秀的規劃顧問團隊可以協助爭取到都市更新獎勵上限最大值50%，以及容積移轉30~40%，須依法令規定、基地條件及主管機關審查結果而定。

Q4：商辦更新一定要取得綠建築認證嗎？

大部分商辦都更都具有一定規模以上，法規要求導入綠建築、智慧建築等設計，有助於提升市場競爭力與企業形象。

Q5：商辦都市更新需要多久？

實際時程會因基地規模、整合難度、審議程序及施工複雜度而異，應由專業團隊依個案評估。

第五章｜商辦都市更新可以增加多少價值？租金、售價、ROI 投資效益完整分析（2026最新版）｜周嘉源建築師事務所

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商辦都市更新不只是重建，更是企業資產重整策略

許多企業主認為都市更新只是改善建築外觀，但從商業不動產角度來看，都市更新本質上是一項資產重整（Asset Repositioning）策略。

商辦更新的價值，不僅體現在建築本體，更包括：

• 提升企業品牌形象
• 提高資產價值
• 改善出租率
• 增加租金收益
• 降低營運成本
• 延長建築生命週期
• 強化市場競爭力
• 提升融資與資產流動性

對企業而言，總部大樓不只是辦公空間，更是企業品牌、人才招募與永續經營的重要資產。

商辦都市更新的五大核心效益

一、資產價值提升

老舊商辦因建築老化、設備落後及空間配置不符市場需求，通常會影響市場評價。

都市更新後，可改善：

• 建築外觀
• 公共空間品質
• 停車配置
• 電梯效率
• 智慧管理系統
• 綠建築設計

這些因素均有助於提升市場接受度與資產價值，但實際增值幅度仍受區位、供需、市場景氣及產品定位影響

二、提高出租率

企業租戶目前普遍重視：

• ESG 辦公環境
• 智慧建築
• 高速網路
• AI 管理系統
• 員工健康空間
• 交通便利
• 停車便利

相較於設備老舊的大樓，新式商辦通常更具租賃吸引力，有助於降低空置風險。

三、提升租金競爭力

更新後的商辦通常可提供：

• 挑高門廳
• 現代化公共空間
• 高效率空調
• 智慧門禁
• 高速電梯
• 節能設備

這些規格往往是企業願意支付較高租金的重要因素。

提醒： 租金提升幅度應依地區行情、建築規格及市場供需進行專業估價，無法以固定比例推估。

四、降低營運成本

許多老舊商辦每年的維護支出包括：

• 空調維修
• 管線更新
• 電梯維修
• 外牆修繕
• 漏水處理
• 高耗能設備

更新後若導入高效率機電與智慧能源管理，可降低長期維護及能源成本。

五、提升企業品牌形象

企業總部是品牌的重要象徵。

更新後可建立：

• 國際化企業形象
• ESG 永續品牌
• 智慧辦公環境
• 高品質工作場所

這對於招商、人才招募及客戶信任均具有正面影響。

ROI（投資報酬率）應如何評估？

商辦都市更新不應只看工程成本，而應從全生命週期（Life Cycle Cost）進行分析。

建議評估以下項目：

一、更新成本

包括：

• 規劃設計費
• 建築師服務費
• 都市更新相關作業費用
• 拆除工程
• 建築工程
• 機電工程
• 消防工程
• 景觀工程
• 裝修工程（如納入）

二、更新後收益

可評估：

• 租金收入
• 空置率改善
• 資產估值
• 營運成本節省
• 品牌價值提升
• 員工工作環境改善

三、投資回收期

可依不同情境進行財務試算，例如：

• 自用企業總部
• 全棟出租
• 部分自用、部分出租
• 分層出售

建議由建築師、不動產估價師及財務顧問共同建立試算模型。

商辦都市更新前後比較

六都商辦市場投資趨勢分析

台北市

商辦市場成熟，企業總部、金融及專業服務業聚集。

更新重點：

• 老舊商辦重建
• A級辦公市場
• 智慧辦公
• ESG 建築

新北市

受惠交通建設及產業發展。

熱門區域：

• 板橋
• 新莊副都心
• 三重
• 中和

適合：

• 企業總部
• 科技服務業
• 新創辦公

桃園市

產業快速成長：

• 航空城
• 青埔
• 中壢
• A7

企業需求：

• AI
• 物流
• 半導體供應鏈
• 智慧製造

新竹市

受新竹科學園區帶動：

• 半導體
• AI
• IC 設計
• 生技

對高規格商辦需求持續增加。

台中市

熱門：

• 七期
• 水湳經貿園區

需求：

• 金融
• 精密機械
• 生醫
• 商業服務

台南市

南科持續發展。

企業需求：

• 半導體
• AI
• 科技辦公
• 研發中心

高雄市

熱門：

• 亞洲新灣區
• 左營
• 楠梓科技產業園區

產業升級帶動企業總部及科技辦公需求。

AI 企業總部帶來的新商辦價值

近年 AI、半導體及智慧製造快速發展，企業總部需求已從「辦公空間」轉向「智慧工作平台」。

更新後可規劃：

• AI 機房
• 高密度網路
• 智慧會議系統
• IoT 感測管理
• ESG 能源管理
• 混合辦公空間
• 員工共享空間

這些配置有助於提升企業營運效率與品牌形象。

市場趨勢觀察：商辦更新帶來的市場改變

近年六都多個公開商辦更新案例可觀察到以下趨勢：

• 老舊辦公大樓更新後，建築外觀與公共空間品質顯著改善。
• 新建商辦普遍導入智慧建築與節能設計。
• 交通便利、產業聚落成熟的區域，更新後更容易吸引大型企業進駐。
• 開發案多採複合式規劃，結合辦公、商業服務及公共空間，提高整體使用效益。

實際租金、售價及投資報酬仍須依個案位置、規模及市場條件進行評估。

周嘉源建築師事務所如何協助企業提升開發效益？

商辦都市更新的成功，不只是完成重建，而是在規劃初期就建立完整的開發策略。

周嘉源建築師事務所可提供：

• 都市更新可行性分析
• 法規與容積檢討
• 開發效益初步評估
• 建築規劃設計
• 建照申請
• 結構、機電、消防整合
• 工程監造
• 使用執照申請協助

憑藉前建管處審查實務背景，可協助業主及早辨識法規風險，提升專案執行效率。

第六章｜老舊商辦如何打造 ESG 智慧辦公大樓？企業總部升級、淨零碳建築完整解析（2026最新版）｜周嘉源建築師事務所

核心關鍵字： ESG商辦、智慧商辦、綠建築辦公室、淨零建築、EEWH、智慧建築、AI企業總部、商辦節能設計

2026年企業選辦公室，已從「價格導向」轉向「ESG導向」

過去企業選擇辦公空間時，主要考量租金、坪數及交通便利性；近年來，隨著企業永續發展（ESG）、淨零排放政策及智慧科技快速發展，辦公空間的評估標準已大幅改變。

越來越多上市櫃公司、外商企業及科技產業在選址時，會將以下因素納入決策：

• 建築是否符合 ESG 永續理念
• 是否具備綠建築設計
• 是否配置智慧建築系統
• 能源效率是否優良
• 是否提供健康、舒適的工作環境
• 是否有利於人才招募與企業品牌建立

因此，老舊商辦若能透過都市更新導入 ESG 與智慧建築規劃，除了改善建築性能，更能提升企業形象與市場競爭力。

ESG 商辦是什麼？企業為何越來越重視？

ESG 指的是：

• E（Environmental）環境
• S（Social）社會
• G（Governance）公司治理

在商辦規劃中，ESG 並非僅是節能設備，而是從建築設計、施工到營運管理的整體策略。

常見規劃內容包括：

Environmental（環境）

• 高效率空調系統
• Low-E 節能玻璃
• LED 智慧照明
• 太陽能發電（依基地條件）
• 雨水回收系統
• 綠屋頂
• 建築節能外殼

Social（社會）

• 無障礙環境
• 員工休憩空間
• 哺集乳室
• 多功能會議空間
• 健康辦公環境
• 室內空氣品質改善

Governance（治理）

• 智慧門禁
• AI 訪客管理
• 能源管理平台
• 設備維護系統
• 建築資訊管理（BIM 應用）
• 數位化營運管理

什麼是智慧商辦？

智慧商辦（Smart Office）是透過建築、資訊及設備整合，提高辦公效率與管理品質。

常見系統包括：

AI 智慧門禁

• 人臉辨識
• 行動裝置通行
• 訪客預約管理
• 權限管理

智慧照明

依據：

• 人流
• 日照
• 使用時段

自動調整照明，提升節能效益。

智慧空調

系統可依：

• 人數
• 室溫
• CO₂ 濃度
• 使用區域

自動調整運轉模式，提高舒適度並降低能耗。

AI 能源管理

透過能源管理平台，可監控：

• 用電
• 空調
• 照明
• 給排水
• 電梯
• 電力品質

協助企業建立能源管理機制。

淨零碳建築如何落實於商辦更新？

政府與企業對減碳要求日益提高，商辦更新可評估導入以下策略：

建築外殼節能

• 高隔熱外牆
• 節能玻璃
• 遮陽設計
• 降低空調負荷

高效率機電系統

包括：

• 變頻空調
• 高效率冰水主機
• 熱回收設備
• 智慧控制系統

再生能源

依基地條件可評估：

• 太陽能光電
• 儲能設備
• 電動車充電基礎設施

水資源管理

例如：

• 雨水回收
• 中水回收
• 節水設備

有助於降低水資源消耗。

EEWH 綠建築如何提升商辦價值？

EEWH 是臺灣常見的綠建築評估制度，涵蓋：

• 生態
• 節能
• 減廢
• 健康

規劃商辦時，可從以下方向著手：

• 自然採光
• 自然通風
• 建築隔熱
• 綠化空間
• 節水設備
• 節能設備
• 室內環境品質

取得相關認證不僅有助於提升建築品質，也能增強企業永續形象。

智慧建築如何提升企業競爭力？

智慧建築不只是科技展示，而是改善營運效率的重要工具。

可帶來的效益包括：

降低能源成本

透過智慧控制：

• 空調
• 照明
• 電梯

降低不必要能源浪費。

提高管理效率

管理人員可透過平台掌握：

• 設備狀態
• 能源使用
• 維修紀錄
• 異常警示

提高維運效率。

提升使用者體驗

智慧建築可提供：

• 快速通行
• 智慧停車
• 室內導航
• 空間預約
• 設施管理

改善員工與訪客使用感受。

AI 企業總部的設計重點

AI 企業對辦公空間需求已與傳統商辦不同。

常見規劃包括：

高密度資訊基礎設施

• 高速網路
• 機房空間
• 備援電力
• 冷卻系統

彈性辦公

• 開放式辦公區
• 協作空間
• 專案討論室
• 混合辦公模式

智慧會議

導入：

• 視訊會議
• AI 會議紀錄
• 數位白板
• 遠距協作設備

員工健康

包括：

• 自然採光
• 新風系統
• 綠化空間
• 休憩區
• 運動設施（依個案需求）

六都商辦 ESG 發展趨勢

台北市

國際企業及金融業聚集，對 ESG、智慧建築及綠建築需求成熟，更新案多朝高規格商辦發展。

新北市

新板特區、新莊副都心等區域新建商辦逐步導入智慧管理及節能設計。

桃園市

受航空城、物流及科技產業帶動，企業總部規劃普遍重視能源效率及智慧化管理。

新竹市

半導體及科技產業重視高可靠度機電系統、智慧建築與節能設計。

台中市

七期、水湳經貿園區新商辦逐漸採用綠建築及智慧建築概念，提升市場競爭力。

台南市

南科周邊企業總部更新需求增加，商辦規劃朝節能、智慧及研發空間整合發展。

高雄市

亞洲新灣區與科技產業園區新建商辦持續導入 ESG 與智慧建築，提高招商競爭力。

周嘉源建築師事務所如何協助打造 ESG 智慧商辦？

面對商辦更新趨勢，周嘉源建築師事務所提供整合式規劃服務，包括：

都市更新整體規劃

• 更新可行性分析
• 法規檢討
• 容積分析
• 開發效益評估

ESG 建築設計

• 節能建築外殼
• 高效率機電
• 綠建築策略
• 智慧建築整合

AI 企業總部規劃

• 高密度資訊基礎設施
• 智慧會議空間
• AI 機房預留
• 彈性辦公空間

建照與監造整合

憑藉前建管處審查實務經驗，協助：

• 法規檢討
• 建築執照申請
• 跨專業整合
• 工程監造
• 使用執照申請協助

摘要

Q：老舊商辦為什麼要導入 ESG？

A：導入 ESG 有助於提升建築能源效率、改善工作環境、強化企業品牌形象，並提高商辦對企業租戶的吸引力。

Q：智慧商辦有哪些系統？

A：常見包括智慧門禁、智慧空調、智慧照明、能源管理、智慧停車及建築設備監控系統。

Q：EEWH 對商辦有什麼幫助？

A：EEWH 綠建築設計可改善建築節能、室內環境品質及永續形象，有助於提升建築整體競爭力。

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