投資住宿式長照機構，不能只問「需要幾坪土地」，而要先從床位數反推總樓地板面積、土地容積、建築量體、消防、無障礙、停車與機電條件。以住宿式長照每床平均16平方公尺以上的設立標準概念計算，50床約242坪、100床約484坪、200床約968坪的最低總樓地板面積；但這些數字並不等於土地需求面積。真正買地前，應由建築師先做土地與量體可行性評估。
一、長照機構的「土地坪數」與「建築坪數」完全不同
投資長照最容易出現的誤區，就是把土地面積、建築面積與總樓地板面積混在一起。
目前住宿式長照機構設立標準的基本概念，是平均每床總樓地板面積16平方公尺以上，且不包含停車空間及員工宿舍。
| 規模 | 16㎡／床換算 | 約總樓地板面積 |
|---|---|---|
| 50床 | 800㎡ | 約242坪 |
| 100床 | 1,600㎡ | 約484坪 |
| 150床 | 2,400㎡ | 約726坪 |
| 200床 | 3,200㎡ | 約968坪 |
但這是最低總樓地板面積概算，不是「買242坪、484坪或968坪土地就能直接成立」。
二、50床、100床、200床，真正要算的是什麼？
50床
約242坪是最低總樓地板面積概念，但還要安排：
- 寢室與衛浴
- 照護站
- 公共活動空間
- 餐飲及後勤
- 工作人員空間
- 無障礙動線
- 消防避難
- 電梯與機電設備
因此，不能把242坪全部當成房間使用。
100床
約484坪總樓地板面積只是起點。
100床以上通常需要更完整的住宿單元、照護、公共活動、餐飲、行政、後勤、消防與機電配置。
土地500坪，也不代表只能取得500坪樓地板面積。 如果都市計畫、建蔽率與容積率條件允許，可以透過多層樓配置取得所需總樓地板面積。
200床
200床約需3,200平方公尺、約968坪的最低總樓地板面積概算。
但「200床＝968坪土地」是錯誤理解。
真正應該反推的是：
床位 → 總樓地板面積 → 容積率 → 基地面積 → 建蔽率 → 樓層 → 消防避難 → 停車 → 無障礙 → 電梯 → 機電 → 營運空間。
原始案例資料也特別指出，200床投資不能只用每床4.84坪直接反推土地，而必須檢討建蔽率、容積率、道路、建築線、停車、消防、基地形狀與土地使用管制。
三、為什麼「每床4.84坪」不能直接拿來買地？
16平方公尺約4.84坪，是總樓地板面積的快速估算概念，不是每一床只需要4.84坪。
住宿式長照還涉及寢室、衛浴、走道、公共空間、照護空間與必要服務設施；寢室本身也有床位數、採光、通風、門寬及床間距等設置要求。
因此真正的長照建築規劃應該是：
床位 → 寢室 → 照護 → 公共空間 → 後勤 → 消防 → 無障礙 → 機電
一起計算。
四、長照土地評估，應該從「床位」反推
如果投資人已經設定：
50床
約242坪最低總樓地板面積 → 反推土地與樓層。
100床
約484坪最低總樓地板面積 → 檢討容積、停車與建築量體。
200床
約968坪最低總樓地板面積 → 進一步檢討土地、樓層、消防、無障礙、機電與營運。
因此，比起「這塊地有幾坪」，更重要的是：
這塊土地合法可以取得多少總樓地板面積？
五、買長照土地前，建築師應先做量體試算
長照投資土地評估至少應檢查：
- 土地使用分區及使用地類別
- 長照用途是否符合土地使用管制
- 土地面積與基地形狀
- 建蔽率與容積率
- 道路與建築線
- 建築高度及樓層條件
- 停車需求
- 消防車、救護車進出
- 無障礙動線
- 電梯與垂直動線
- 水電、空調、給排水及緊急電源
- 若為既有建築，則另查使用執照、建築用途、違建及現況合法性
也就是：
土地 → 床位 → 樓地板面積 → 建築量體 → 法規 → 消防 → 無障礙 → 機電 → 工程成本 → 長照設立
完整反推。
六、廠房、旅館、商辦改長照，也不能直接套原坪數
如果投資人手上已經有500坪廠房、旅館或商辦，也不能直接認定「500坪可以做多少床」。
必須重新確認：
原使用執照＋建築用途＋土地使用＋現況合法性＋消防＋無障礙＋結構＋電梯＋機電。
再重新配置寢室、衛浴、照護站、公共活動、後勤、消防與無障礙。
因此真正需要計算的不是「原建築有幾坪」，而是：
改造成長照後，有多少樓地板面積可以合法、有效且適合營運？
實績案例
桃園八德｜住宿式長照200床
周嘉源建築師事務所具桃園八德住宿式長照200床相關實績，核心並非單純計算坪數，而是整合土地、建築量體、床位、照護空間、消防、無障礙、機電、後勤及長照設立條件。
新北瑞芳｜醫療長照設施大樓
新北市瑞芳區醫療長照設施大樓則是醫療、日照與住宿式長照複合型規劃案例，規劃一至三樓為醫院、四樓為日照中心、五樓以上為住宿式長照，住宿式長照規劃136床，另有36床急性一般病床。此類複合型大型設施更能說明長照建築不能只從「每床幾坪」單一角度計算，而要同步處理醫療、照護、消防、垂直交通及機電系統。
台北、新北、桃園、台中、台南、高雄長照土地怎麼評估？
台北、信義、大安、中山、內湖等都市區，可著重既有商辦、旅館及大型建築轉型；新北則可評估板橋、新店、三重、土城及瑞芳等不同區域的土地與既有建築條件。
桃園的八德、中壢、龜山、蘆竹、大園、楊梅等地，則可進一步檢討大型基地、產業建築及既有廠房轉型。
台中可從北屯、西屯、南屯、潭子、太平、烏日等區域評估；台南可涵蓋永康、仁德、歸仁、安南、新市、善化、新營等地；高雄則可從左營、楠梓、三民、苓雅、鳳山、仁武、岡山、路竹等區域建立不同土地模型。
不同縣市的土地使用、容積、交通、停車、人口結構及既有建築條件不同，因此50床、100床或200床不能直接套用同一塊土地模型。
周嘉源建築師事務所｜長照投資從「幾坪」算到真正可營運
周嘉源建築師事務所具30年建築實務經驗及前建管處審查官背景，提供長照土地評估、住宿式長照、50床／100床／200床規劃、長照機構設立、廠房改長照、旅館改長照、商辦改長照、既有建築用途變更，以及消防、無障礙、機電整合服務。
長照土地評估，不只看土地坪數
真正值得在買地前確認的是：
這塊土地能不能合法做長照？
可以取得多少總樓地板面積？
50、100、200床哪一種規模適合？
新建、改建或既有建築活化哪一種方式較適合？
六都長期服務據點
台北分所｜台北市信義區忠孝東路五段1號2樓
新北分所｜新北市板橋區中山路一段10號9樓
桃園分所｜桃園市桃園區藝文一街86之6號17樓
台中分所｜台中市北屯區文心路三段447號4樓
台南／新營服務據點｜台南市新營區中華路51號6樓
高雄／苓雅服務據點｜高雄市苓雅區中華四路47號9樓之2
服務範圍延伸至新竹、苗栗、彰化、南投、雲林、嘉義、屏東、宜蘭等地。
FAQ
Q1：200床長照需要968坪土地嗎？
不是。968坪是依16平方公尺／床換算的最低總樓地板面積概算，不是土地面積。實際基地需依容積率、建蔽率、停車、消防及建築量體重新計算。
Q2：500坪土地可以做100床嗎？
不能只看土地坪數。必須先確認土地使用、容積率、建蔽率、道路、停車、消防及長照用途，再進行量體試算。
Q3：500坪廠房可以直接改100床長照嗎？
不一定。應先檢查原使用執照、土地用途、建築合法性、消防、無障礙、結構及機電，再重新配置長照空間。
Q4：買長照土地前要找建築師嗎？
如果是50床、100床或200床等投資型案件，建議在簽約或取得土地前先進行可行性評估，避免土地買下後才發現容積、用途、消防或建築量體無法符合需求。
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土地地址或段號＋土地坪數＋預計床數＋現有建築坪數／使用用途
由建築專業團隊先從土地、建築量體、法規、消防、無障礙、機電與投資規模整體檢討，再決定買地、新建或既有建築活化方向。