長照機構投資可行性評估｜50床、100床、200床土地、坪數、成本與設立完整規劃｜周嘉源建築師事務所

投資長照機構不能只看土地價格與每床收益，更要先確認土地能否合法使用、可取得多少樓地板面積、適合規劃多少床、消防與無障礙是否可行，以及新建或既有建築改造的工程成本。從50床、100床到200床，應在購地、購屋或簽約前完成土地、建築、法規、工程與營運的整體可行性評估。

一、投資長照，第一步不是買地，而是做可行性評估

長照機構投資其實是：

土地＋建築＋法規＋工程＋設備＋營運

整合型專案。

投資人常見問題包括：

• 50床需要多少土地？
• 100床可以做嗎？
• 200床需要多少建築坪數？
• 長照建築工程成本怎麼估？
• 廠房可以改長照嗎？
• 旅館、商辦能不能轉住宿式長照？
• 新建與既有建築改造如何比較？

這些問題不能單獨判斷，而應建立：

土地條件 → 可建樓地板 → 床位規模 → 建築設計 → 工程成本 → 長照設立 → 營運效益

的完整模型。

二、長照土地評估：買地前先確認5大條件

1. 使用分區

先確認都市土地或非都市土地，以及實際使用分區。

2. 使用地類別

非都市土地尤其要確認使用地編定，土地面積大並不代表可以直接開發長照。

3. 土地使用管制

住宿式長照必須符合土地使用管制及相關設立規定。

4. 建築量體

先由：

土地面積 × 建蔽率

以及：

土地面積 × 容積率

推算初步建築量體。

5. 道路、建築線與停車

還要檢討道路、建築線、消防車動線、停車、無障礙、人員出入口及後勤動線。

所以「土地很大」與「適合長照開發」是兩回事。

三、50床、100床、200床需要多少坪？

依原文引用的住宿式長照設立標準概念，平均每床總樓地板面積至少16平方公尺，約4.84坪／床：

但這不是實際建議土地面積，也不是直接等於投資所需建築坪數。

因為長照建築還必須配置公共空間、照護空間、衛浴、餐飲、行政、後勤、機電、消防、無障礙及交通空間。

200床尤其不能直接理解為968坪土地

200床 × 16㎡＝3,200㎡，約968坪，是最低總樓地板面積概念。

真正的評估順序應該是：

200床
↓
至少約3,200㎡總樓地板面積
↓
土地容積率、建蔽率
↓
樓層與建築量體
↓
停車、消防、無障礙
↓
照護、公共及後勤空間
↓
判斷土地是否值得投資

這才是大型長照投資的完整計算方式。

四、每床4.84坪，不代表每個房間只有4.84坪

「每床約4.84坪」最容易被誤解。

長照寢室本身還涉及寢室樓地板面積、床位數、床邊與床尾空間、採光、通風、洗手設備及衛生設備等條件。

因此建築師實際設計必須同時處理：

房間＋衛浴＋走廊＋照護站＋公共空間＋後勤＋機電＋消防。

五、長照工程成本，不能只問「一坪多少錢」

長照工程成本至少應拆成：

建築工程
結構、外牆、隔間、門窗、屋頂等。

室內工程
房間、衛浴、公共空間、行政與照護區。

消防工程
消防設備、防火區劃、排煙、警報與避難系統。

無障礙工程
坡道、電梯、廁所、扶手等。

機電工程
電力、空調、給排水、熱水、弱電及緊急電源。

長照設備
照護、呼叫、生活與營運設備。

因此，新建與既有建築改造的成本結構並不相同，也會受到樓層、基地、設備規模及所在地影響，不能在建築規劃前只用單一「每坪造價」決定投資。

六、新建長照 vs. 既有建築改長照

因此，買便宜的老建築不一定代表總投資比較低。如果既有建築需要大幅改善消防、電梯、結構、機電、無障礙及用途條件，整體改造成本也可能明顯增加。

七、廠房、旅館、商辦改長照，投資前先評估

廠房改長照

重點檢查：

土地使用 → 使用地類別 → 原使用執照 → 建築合法性 → 長照用途 → 消防 → 無障礙 → 結構 → 機電

旅館改長照

重新檢討：

住宿空間＋照護空間＋消防＋無障礙＋機電＋後勤

商辦改長照

應檢查：

樓層＋電梯＋樓梯＋消防＋避難＋無障礙＋機電＋停車

所以既有建築改長照最重要的工作不是先裝潢，而是先確認：

改造後能不能合法使用，以及改造成本是否符合投資模型。

八、長照機構設立，不是建築完成就能營運

長照機構還涉及：

機構籌設 → 建築條件 → 消防 → 設備 → 人力 → 設立許可 → 後續營運

如果投資人一開始就規劃200床，更應該從土地、建築、設備與營運模式同步規劃，而不是建築完成後才決定床數。

九、長照投資可行性評估七大面向

土地：使用分區、使用地類別、土地使用管制、道路、建築線、停車。

建築：建築面積、建蔽率、容積率、樓層、使用執照。

長照：50／100／200床、寢室、公共空間、照護空間、後勤。

安全：消防、防火區劃、避難、無障礙、結構。

機電：電力、空調、給排水、熱水、弱電、緊急電源。

法規：用途變更、室內裝修、消防審查、長照籌設與設立。

投資：土地成本、建築成本、改建成本、設備成本、營運成本及收益模型。

實績案例

桃園八德｜住宿式長照200床

周嘉源建築師事務所具桃園八德住宿式長照200床實績，從土地、建築量體、床位、照護空間、消防、無障礙、機電、後勤到營運需求進行整合規劃。此類大型案件的核心，就是在投資前把土地與建築條件轉化為實際可執行的床位與營運模型。

新北瑞芳｜醫療長照設施大樓

另可參考新北瑞芳醫療長照設施大樓的複合型規劃思維：醫療、日照與住宿式長照需要同時處理不同使用功能、垂直動線、消防、無障礙與機電系統。對大型長照投資而言，這類複合需求更凸顯前期建築可行性評估的重要性。

台北、新北、桃園、台中、台南、高雄長照投資評估

周嘉源建築師事務所可依不同區域的土地與既有建築條件進行評估：

台北｜信義、大安、中山、內湖等都市型既有建築與資產轉型。
新北｜板橋、新店、三重、土城、瑞芳等土地及既有建築。
桃園｜八德、中壢、龜山、蘆竹、大園、楊梅等大型基地與產業建築轉型。
台中｜北屯、西屯、南屯、潭子、太平、烏日等長照土地與建築規劃。
台南｜永康、仁德、歸仁、安南、新市、善化、新營等土地與既有建築。
高雄｜左營、楠梓、三民、苓雅、鳳山、仁武、岡山、路竹等長照投資規劃。

各地土地使用、容積、交通、停車及既有建築條件不同，因此50床、100床與200床不能直接套用同一個土地模型。

周嘉源建築師事務所｜從土地到長照投資整合規劃

周嘉源建築師事務所具30年建築實務經驗及前建管處審查官背景，提供：

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台北長期在地服務

周嘉源建築師事務所台北分所：台北市信義區忠孝東路五段1號2樓

若準備投資50床、100床、200床住宿式長照，或已經持有土地、廠房、旅館、商辦等既有建築，建議在購地、購屋、簽約或投入裝修前，先完成土地、建築、成本及設立條件評估，再決定新建、改建或資產轉型。

FAQ

Q1：長照投資最先要算土地坪數嗎？
不應只算土地坪數，應先確認土地使用、建蔽率、容積率，再反推可取得的總樓地板面積與合理床位規模。

Q2：200床就是需要968坪土地嗎？
不是。約968坪是依每床16㎡換算的最低總樓地板面積概算，不等於土地面積。

Q3：有廠房或旅館改長照會比較省嗎？
不能直接判斷。應先檢查原使用執照、土地用途、建築合法性、結構、消防、無障礙及機電，再比較改建與新建的總投資。

Q4：買長照土地前需要建築師評估嗎？
若是投資型50床、100床或200床案件，建議在購地前先做可行性評估，確認土地是否能支撐預定床位及營運模式。

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