宜蘭找建築師，真正重要的不是單純「畫設計圖」，而是從土地能不能開發、建築可以做什麼、既有建物是否合法、用途能否成立、建照能否申請、消防與無障礙是否符合，到最後能不能合法使用，一次把整個流程釐清。

從宜蘭市、羅東、礁溪、頭城，到五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳、大同，不同地區可能涉及都市計畫、非都市土地、農業土地、旅宿、商業空間、長照、醫療、宗教、廠房及既有建築活化等不同條件。宜蘭縣政府建設處目前的建築管理業務涵蓋建造執照、使用執照、變更使用、室內裝修、畸零地、農舍及農業設施等事項，因此案件前期應先針對個別基地與預定用途進行評估。宜蘭縣政府-建設處

周嘉源建築師事務所宜蘭服務團隊，從土地評估、基地分析、建築設計、建照申請、使用執照、用途變更、室內裝修、消防、無障礙、補照合法化、改建、增建到工程整合，協助地主、企業主、投資人及業主建立完整的建築規劃流程。

一、宜蘭找建築師，第一步不是畫圖，而是先確認土地與建築條件

很多人找建築師時，第一個問題是：

「這塊地可以蓋幾坪？」

但真正完整的問題應該是：

這塊地能不能開發？可以做什麼？可以蓋多少？應該怎麼配置？未來能不能合法使用？

因此，宜蘭建築案件較完整的前期流程應該是：

土地資料 → 使用分區 → 土地使用管制 → 建築線與道路 → 建蔽率／容積率 → 基地分析 → 預定用途 → 建築量體 → 消防／無障礙／停車 → 申請程序 → 工程

宜蘭縣政府建設處目前也設有都市計畫、建築管理及使用管理等相關業務，並提供建築執照申請進度及相關法規資訊。宜蘭縣政府-建設處

因此，不論是在宜蘭市買土地自建住宅、羅東規劃商業空間、礁溪規劃旅宿，或五結、冬山等地評估既有建築轉型，都不宜跳過前期可行性分析。

二、宜蘭市、羅東、礁溪、頭城，建築需求各有不同

宜蘭縣不是單一建築市場。

宜蘭市

都市生活、住宅、商業空間、辦公、診所及既有建築活化需求較集中。老屋案件應特別注意原使用執照、現況合法性、用途及室內裝修條件。

羅東

商業活動與生活機能集中，店面、餐飲、辦公、住宅及既有商業建築轉型案件，都需要從土地與建築用途一起判斷。

礁溪

旅館、溫泉旅宿、商業空間及觀光相關建築需求較具代表性。若準備購地或承租既有建築經營旅宿，更應提前檢查土地、建築、消防、停車與旅宿使用條件。

頭城

除住宅及商業需求外，也可能涉及觀光、旅宿、既有建築再利用等案件，基地條件與都市計畫、土地使用規定應逐案判斷。

五結、冬山、壯圍、員山、三星

這些地區常會遇到都市計畫外土地、農業土地、農舍、農業設施、休閒及既有建築活化等問題。宜蘭縣政府現行建築管理法規資料也特別列有農舍、農業設施及休閒農業相關審查規定，因此不能以都市住宅區的判斷方式直接套用。宜蘭縣政府-建設處

蘇澳、南澳、大同

若涉及產業、廠房、特殊基地、山坡地或既有建築，前期土地及建築條件調查的重要性更高。

因此，「宜蘭建築師」不是單純提供設計服務，而是必須把地區＋土地＋建築＋用途＋申請制度整合起來。

三、買地前先做建築可行性評估

如果還沒有買地，反而是最適合找建築師的時間。

建議至少先提供：

• 土地地址
• 地段、地號
• 土地面積
• 土地謄本
• 地籍圖
• 使用分區資料
• 周邊道路照片
• 基地現況照片
• 預計用途
• 是否自建、出租、出售或投資

建築師可以進一步檢查：

土地使用 → 建築用途 → 建築線 → 道路 → 建蔽率 → 容積率 → 退縮 → 停車 → 建築量體 → 消防 → 開發方案

尤其宜蘭部分案件涉及農業區、保護區或非都市土地，不能只看土地坪數判斷能否興建。

宜蘭縣政府目前也提供都市計畫相關資訊、建築線指定申請及相關法規資料；建築線申請文件亦可由官方建設處取得。宜蘭縣政府-建設處

如果是買地前評估，也可以自然延伸閱讀土地可以蓋什麼？買地前建築可行性評估，先把「土地價格」與「真正建築開發價值」分開判斷。

四、宜蘭建築設計｜從基地配置到建照申請一次整合

完整的新建案件通常不是只有設計階段，而是：

土地評估 → 基地分析 → 建築規劃 → 建築設計 → 建造執照 → 開工 → 施工管理 → 使用執照 → 合法使用

宜蘭縣政府建設處建築管理科目前辦理建造執照、使用執照、變更使用、室內裝修等業務，也包括法定空地、畸零地及農業相關建築事項。宜蘭縣政府-建設處

因此建築師在前期就應該思考：

• 基地怎麼配置？
• 建築量體如何安排？
• 車道如何進出？
• 停車如何配置？
• 樓梯與電梯怎麼安排？
• 消防動線是否成立？
• 無障礙動線是否完整？
• 未來使用需求是否足夠？

而不是等到圖面畫完才發現需要重新修改。

五、宜蘭用途變更建築師｜既有建築先查合法性，再談裝修

宜蘭市、羅東、礁溪及其他地區都有大量既有建築。

當原本的用途與未來經營內容不同，就可能涉及：

用途調整、變更使用執照、室內裝修、消防、無障礙或其他主管機關審查。

常見情境包括：

• 住宅 → 辦公室
• 店面 → 餐廳
• 商業空間 → 診所
• 辦公室 → 健身房
• 既有建築 → 長照
• 既有空間 → 宗教使用
• 廠房 → 其他產業用途
• 既有旅宿 → 其他特殊用途

真正的第一步，是先查：

原使用執照 → 使用類組 → 核准圖說 → 現況 → 預定用途 → 消防／避難 → 無障礙 → 室內裝修

宜蘭縣政府目前也明列「建築物免辦理變更使用執照辦法」、「建築物使用執照核發辦法」及「建築物變更使用執照涉及違建部分處理原則」等建築管理規範。宜蘭縣政府-建設處

因此不能看到「店面」就直接認定任何營業用途都可以使用。

完整用途變更方向，可進一步參考宜蘭用途變更建築師｜變更使用執照、室內裝修與既有建築用途調整。

六、宜蘭商業空間建築師｜開店前先確認建築能不能合法營業

準備在宜蘭市、羅東或礁溪開設餐廳、咖啡廳、診所、辦公室、健身房或其他商業空間時，最容易出現的問題就是：

先簽租約 → 先裝修 → 買設備 → 最後才發現建築用途或申請條件不符合。

比較安全的順序應該是：

選址 → 建築可行性評估 → 使用用途確認 → 消防／無障礙 → 室內裝修 → 相關設立申請 → 營業

如果是商業空間，可以延伸參考宜蘭商業空間建築師｜店面、餐廳、診所、辦公室用途變更與室內裝修，先從「地址能不能做」開始，而不是從「裝潢要做什麼風格」開始。

七、宜蘭健身房、瑜珈、皮拉提斯與運動空間

近年運動訓練、健身房、瑜珈、機械皮拉提斯等商業空間，也需要從建築條件開始判斷。

除了室內格局，還要注意：

如果是宜蘭既有建築改造，可延伸參考宜蘭建築師既有建築與用途變更規劃，把用途、建築及裝修程序放在同一個前期架構中檢討。

八、宜蘭長照建築師｜從土地、老屋到長照使用完整評估

宜蘭長照案件不能只問「有多少坪」。

不論是新建住宿式長照、日照中心，或既有旅館、商辦、廠房轉型，都應逐項確認：

土地 → 使用分區 → 原使用執照 → 使用類組 → 建築合法性 → 結構 → 消防 → 避難 → 無障礙 → 停車 → 機電 → 長照設立條件

周嘉源建築師事務所具宜蘭長照中心相關實務規劃經驗，因此長照案件應以基地與既有建築條件逐案判斷，而不是直接套用一般住宅或商辦模式。

如果正在評估長照投資，可進一步參考宜蘭長照建築師｜住宿式長照、日照中心、老屋、旅館與廠房改長照，從土地與既有建築條件開始評估。

九、礁溪、羅東、頭城旅館與民宿｜先確認旅宿建築條件

宜蘭旅宿案件具有明顯的地域差異。

礁溪常見溫泉與旅宿開發；羅東具有都市商業與住宿需求；頭城、五結、冬山、壯圍則可能出現特色旅宿、觀光及既有建築再利用。

但旅館或民宿並不是「有土地、有房子」就可以直接營業。

前期應確認：

土地 → 使用分區 → 建築用途 → 建築面積 → 房間規劃 → 停車 → 消防 → 避難 → 無障礙 → 機電 → 旅宿相關申請

因此若準備投資礁溪、羅東或頭城旅宿，可以先參考宜蘭旅館民宿建築師｜礁溪、羅東、頭城旅宿新建、改建與用途規劃，先做基地及建築可行性判斷。

十、宜蘭宗教建築｜寺廟、教會、佛堂、道場不能只看建築外觀

宗教建築案件常涉及土地、建築及宗教使用等多重條件。

無論是寺廟、宮廟、佛堂、教會或道場，都應先確認：

土地條件 → 宗教使用需求 → 建築用途 → 建築規模 → 消防 → 無障礙 → 停車 → 建照 → 使用執照

如果是既有宗教建築重建、擴建或合法化，更應先調查原建築資料與現況。

相關規劃可以延伸參考宗教寺廟重建建築師｜寺廟設立、土地評估、補照、用途變更與建照，讓宗教建築從土地與法規開始，而不是先決定外觀。

十一、宜蘭既有建築活化｜老屋、商辦、旅館與廠房先做現況調查

既有建築活化最常見的問題，不是「設計不好看」，而是原始合法條件與現況不一致。

例如：

• 找不到原使用執照
• 原核准圖說與現況不同
• 頂樓或後方有增建
• 陽台外推
• 有未領照空間
• 使用用途已經改變
• 消防條件不足
• 無障礙條件不足
• 結構需要重新檢查

宜蘭縣政府使用管理科目前也負責違章建築管理、建築物公共安全申報及無障礙設施環境管理等業務。宜蘭縣政府-建設處

因此既有建築應先進行：

現況調查 → 合法性檢查 → 結構評估 → 用途判斷 → 改建／增建／補照／用途變更 → 室內裝修 → 工程

若希望將老屋、商辦或既有空間重新利用，也可以延伸參考既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃。

十二、宜蘭農地、農舍與非都市土地，更需要先確認土地條件

五結、冬山、壯圍、員山、三星等地的土地案件，不能全部用都市計畫區住宅基地的思維處理。

如果涉及：

農地｜農舍｜農業設施｜休閒農業｜產業使用｜既有建築

就必須進一步確認土地使用分區、使用地類別、容許使用及相關建築管理規定。

宜蘭縣政府目前的建築管理法規資料，已將農舍、農業設施、休閒農業及相關使用類組認定列為獨立管理項目。宜蘭縣政府-建設處

因此農地案件最重要的不是先問「可以蓋幾坪」，而是：

這筆土地依法可以做什麼？

確認土地條件後，才能進一步判斷建築規模與申請方向。

十三、宜蘭建築申請流程｜建照、使照、室內裝修與後續使用

一個完整的宜蘭建築案件，可以依個案整理成：

① 土地資料確認
↓
② 土地使用與都市計畫檢查
↓
③ 建築線與道路條件
↓
④ 基地與既有建築調查
↓
⑤ 建築用途確認
↓
⑥ 建築量體及平面規劃
↓
⑦ 消防／無障礙／停車檢討
↓
⑧ 建照或變更使用等申請
↓
⑨ 工程設計與施工
↓
⑩ 使用執照／室內裝修等後續程序
↓
⑪ 合法使用

宜蘭縣政府近年也推動建造執照、變更設計及使用執照無紙化審查，並持續推動建築管理資訊化。文創網

所以建築師除了設計能力，也必須掌握申請文件、審查流程及不同主管機關的整合。

十四、宜蘭建築師實務規劃｜真正重要的是把不同專業串起來

周嘉源建築師事務所的宜蘭建築規劃，不以單純繪製圖面作為案件終點，而是依照案件條件整合：

土地 → 基地 → 法規 → 建築 → 用途 → 消防 → 無障礙 → 申請 → 工程

尤其是：

• 買地前開發評估
• 既有建築活化
• 旅館與旅宿
• 長照
• 商業空間
• 宗教建築
• 廠房與產業建築
• 用途變更
• 補照合法化
• 老屋改建

更需要在前期找出問題。

對地主而言，建築師真正的價值不是把圖畫得漂亮，而是在投入裝修、購地、設備與工程成本以前，先把土地與建築能不能做講清楚。

十五、宜蘭在地建築師服務｜宜蘭市、羅東、礁溪、頭城到全縣

周嘉源建築師事務所宜蘭服務團隊，服務範圍涵蓋：

宜蘭市｜羅東｜礁溪｜頭城｜五結｜冬山｜壯圍｜員山｜三星｜蘇澳｜南澳｜大同

服務內容包括：

土地評估｜基地分析｜建築可行性｜建築設計｜建造執照｜使用執照｜用途變更｜變更使用｜室內裝修｜消防｜無障礙｜補照合法化｜老屋改建｜增建｜工程整合

如果是宜蘭市或羅東的既有商業空間，應先確認用途與裝修條件；礁溪、頭城的旅宿案件，則應先檢查土地與旅宿使用條件；五結、冬山、壯圍等土地，則應先判斷都市計畫、非都市土地或農業土地條件。

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485

宜蘭縣政府建設處目前提供建築管理、使用管理、都市計畫及相關法規資訊，地主也可以先透過宜蘭縣政府建設處整理土地與建築資料，再交由建築師進行個案判讀。宜蘭縣政府-建設處

十六、宜蘭建築師 FAQ

Q1：宜蘭買土地前需要找建築師嗎？

如果土地金額高、用途特殊，或涉及農地、農舍、旅宿、長照、宗教、廠房等，建議在購地或簽約前先進行可行性評估。

Q2：宜蘭土地查到使用分區，就代表一定可以蓋嗎？

不代表。還要進一步確認使用管制、建築線、道路、建蔽率、容積率、退縮、建築用途及其他個案條件。

Q3：礁溪買土地要做旅館，可以直接開始設計嗎？

不建議。應先確認土地與建築用途是否符合旅宿開發方向，再進入量體、房間、停車、消防及相關申請規劃。

Q4：宜蘭老屋可以直接裝修嗎？

應先確認合法建築範圍、使用執照、核准圖說、現況及預定用途。如果涉及用途調整或室內裝修申請，應先完成前期評估。

Q5：宜蘭既有商辦可以改成健身房或其他商業空間嗎？

可以先進行可行性評估，但不能只看室內面積，還要檢查使用類組、消防、避難、無障礙、結構及相關設立條件。

Q6：宜蘭既有建築可以改長照嗎？

可以進行專案評估，但應從土地、原使用執照、建築合法性、消防、無障礙、避難、停車、機電及長照設立條件逐項檢查。

十七、宜蘭建築規劃，先把第一步做對

宜蘭找建築師，真正重要的不是「誰可以最快畫出一張圖」，而是：

土地能不能做？
建築能不能合法？
預定用途能不能成立？
既有建築要改、補照、變更還是重建？
建照、使照、消防與室內裝修如何銜接？

如果您目前正在宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、五結、冬山、壯圍、員山、三星、蘇澳、南澳或大同規劃土地或建築，可以先準備：

基地地址／地段地號＋土地面積＋現況照片＋既有建築資料＋使用執照＋原核准圖說＋目前用途＋預計用途

再依序進行：

土地評估 → 法規檢查 → 基地分析 → 建築規劃 → 用途判斷 → 申請策略 → 建築設計 → 建照／變更使用 → 工程 → 合法使用

這樣才能真正把宜蘭的一筆土地、一棟老屋或一個既有空間，轉化成可以執行、可以申請、可以施工、可以合法使用的建築方案。