宜蘭既有建築改長照機構可行嗎？｜宜蘭市、羅東、礁溪既有建築轉型長照完整規劃｜周嘉源建築師事務所

宜蘭既有建築改建為長照機構，可以評估，但不能只看坪數、樓層或原本是不是旅館。真正的可行性必須從土地使用、原使用執照、建築使用類組、建築合法性、消防、防火區劃、避難動線、無障礙、結構、機電，以及長期照顧服務機構設立條件逐項檢查。

對宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、冬山、五結等地的既有旅館、商辦、住宅或大型建築而言，最重要的判斷順序是：

土地能不能做 → 建築是否合法 → 用途能不能轉 → 消防能不能改善 → 無障礙能不能成立 → 長照空間能不能配置 → 變更使用及裝修程序怎麼辦 → 最後才決定值不值得投入工程。

衛生福利部現行長期照顧服務機構設立標準，對建築設計、構造設備、無障礙環境、消防安全及土地使用管制均有要求；相關規定亦持續配合實務檢討修正，因此實際案件仍應以申請時適用法令及主管機關審查結果為準。

一、宜蘭既有建築改長照，第一個問題不是裝修，而是「能不能合法轉型」

很多地主或投資人看到一棟空置旅館、舊商辦或大型建築，第一個想法通常是：

「這棟房子空間這麼大，改成長照機構應該可以吧？」

但建築師真正需要回答的是：

• 原本土地使用分區是什麼？
• 土地是否允許預定長照用途？
• 原使用執照核准什麼用途？
• 現況與核准圖說是否一致？
• 是否存在違建、增建或用途不符？
• 預定設立的是住宿式、社區式或其他長照服務？
• 消防及避難條件能否達到要求？
• 無障礙動線能否完整成立？
• 原建築結構及機電能否支應改造？
• 是否需要辦理變更使用、室內裝修或其他建築程序？

因此，既有建築改長照不是單純室內裝修，而是土地、建築、消防、無障礙與長照設立許可的整合型案件。

如果業主正在比較「保留既有建築」與「拆除重建」，也可以先參考既有建築活化建築師｜老建築、商辦與既有空間再利用規劃，先從資產條件比較改建與重建的差異。

二、宜蘭哪些既有建築適合列入長照轉型評估？

不同建築原本的用途不同，改造難度也完全不同。

尤其礁溪具有旅宿市場特性，若有既有旅館或大型住宿型建築準備轉型，可以列入住宿式長照資產活化評估，但不能因為原本可以住宿，就直接認定可以作為長照機構。

旅館原本的客房配置、公共區域、衛浴及電梯，必須重新套入長照照護流程、消防避難及無障礙條件。

宜蘭既有旅館、民宿等建築資產若要進一步比較轉型方向，也可參考宜蘭旅館民宿建築規劃實務，再將原有旅宿條件重新檢討長照用途。

三、第一階段：先查土地，而不是先畫平面圖

宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、冬山、五結等地的基地條件各有不同，同一種建築在不同地號也可能得到完全不同的答案。

第一階段應確認：

土地謄本 → 地籍圖 → 土地使用分區 → 土地使用管制 → 地號範圍 → 臨路條件 → 預定用途。

如果業主尚未購買建築物，這一步尤其重要。

因為最需要避免的情況就是：

建築物本身看起來非常適合改長照，但土地依法不適合預定用途。

因此建議在購買旅館、商辦或大型既有建築前，就先把地號及預定長照類型交給建築師評估。

四、第二階段：確認原使用執照與既有建築合法性

土地沒有問題，下一關就是建築本身。

業主最好先準備：

• 建物謄本
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 現況照片
• 現況樓層及面積
• 土地謄本
• 地籍圖
• 既有消防資料
• 既有無障礙資料

建築師要進一步比對：

核准圖說 ↔ 使用執照 ↔ 建物謄本 ↔ 現況建築。

尤其要檢查：

• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 後側增建
• 夾層
• 違建
• 使用用途不符
• 面積不一致
• 未保存登記部分
• 原核准空間與現況不一致

宜蘭縣政府建設處建築管理科目前業務即包含建造執照、使用執照變更、室內裝修許可及無障礙設施竣勘等事項，並依宜蘭市、羅東、礁溪、五結、冬山、頭城等地區分工承辦。宜蘭縣政府-建設處

所以既有建築改長照，合法性調查應該放在裝修之前。

五、第三階段：判斷原建築用途能不能轉成長照

長照機構並不是一般住宅、辦公室或旅館的簡單換招牌。

建築師需要先確認：

原使用用途 → 預定長照服務類型 → 建築使用類組 → 土地使用管制 → 是否涉及變更使用。

例如：

旅館改住宿式長照

要檢查客房、照護空間、衛浴、公共活動區、照護站、餐飲及後勤等能否重新配置。

商辦改日照中心

要重新檢討樓層位置、出入口、電梯、無障礙、廁所、活動空間與避難動線。

廠房改長照

則要特別注意土地使用、建築用途、防火區劃、消防、採光通風、機電及既有結構。

住宅改社區型長照

則需要進一步檢查土地使用、建築用途、出入口、無障礙及社區動線。

因此，不能用「有幾坪」直接判斷能不能做長照。

六、第四階段：消防是既有建築改長照的核心風險

長照機構服務對象可能包含行動不便、失智或臥床者，因此避難能力與一般商辦、住宅不同。

宜蘭縣消防局過去針對老人長期照顧機構進行自衛消防編組驗證及救災訓練，也特別指出此類場所具有避難弱勢者，防火及避難安全必須特別重視。宜居資訊平台

因此既有建築改長照，消防應前置檢討：

• 防火區劃
• 防火門
• 樓梯
• 避難動線
• 排煙
• 緊急照明
• 消防設備
• 火警警報
• 室內消防栓
• 自動撒水等必要設備
• 消防車輛救災條件

不能等到室內裝修完成後，才發現消防工程成本大幅超出預期。

衛福部相關設立標準也要求長照機構建築及消防安全符合建築法、消防法等相關規定。衛生福利部

七、第五階段：無障礙不是「有電梯」就算完成

這是許多既有旅館、商辦轉長照最容易低估的部分。

完整檢查至少包括：

建築物入口 → 高差 → 坡道 → 門寬 → 走廊 → 電梯 → 房間 → 衛浴 → 廁所 → 扶手 → 輪椅迴轉 → 避難動線。

例如一棟既有旅館雖然已經有電梯，但如果：

• 入口有高差
• 房門過窄
• 浴室無法迴轉
• 走廊不足
• 電梯前室不適合
• 緊急避難動線不足

就仍然需要重新規劃。

衛福部設立標準要求建築設計、構造及設備應符合建築法規，並顧及長照服務使用者的無障礙環境與特殊需要。衛生福利部

八、第六階段：從「原本的平面」重新設計照護動線

既有旅館的平面是為旅客住宿設計；商辦是為辦公設計；廠房則是為生產及物流設計。

轉成長照後，建築師必須重新建立：

住宿／照護 → 活動 → 用餐 → 衛浴 → 工作人員 → 醫護 → 後勤 → 廢棄物 → 避難

等完整動線。

住宿式長照尤其需要檢討：

• 住宿單元
• 照護站
• 公共活動空間
• 餐廳
• 廚房
• 衛浴
• 無障礙設施
• 工作人員空間
• 儲藏
• 後勤
• 污物及清潔動線
• 緊急應變

長照設立標準對不同服務類型的空間、設備及人力也有相應規範，因此不能只依一般室內設計經驗配置。衛生福利部

九、宜蘭市、羅東、礁溪，既有建築改長照的評估重點

宜蘭市

市區既有建築較需要注意原使用用途、土地使用條件、既有建築合法性、交通及社區型長照服務需求。

羅東

商業活動與既有建築密度較高，若將商辦或其他建築轉型，應特別檢查樓層、電梯、消防、無障礙及周邊交通條件。

礁溪

若評估既有旅館轉住宿式長照，應把原旅宿客房、電梯、衛浴、公共空間及機電條件重新轉換成長照照護模式，不能直接沿用原旅館配置。

頭城、冬山、五結

若有大型既有建築、閒置資產或社區型服務需求，可依個別地號、建築規模及服務型態進行專案評估。

宜蘭縣政府過去也持續推動各鄉鎮長照資源布建，例如頭城鎮已有社區長照機構，南澳亦曾設立原鄉地區微型日照中心，顯示長照服務配置具有明顯的在地需求與區域差異。文創網

十、宜蘭既有建築改長照完整評估流程

真正完整的流程，可以整理成：

① 土地及地號確認
↓
② 土地使用分區及使用管制
↓
③ 原使用執照及核准圖說調查
↓
④ 現況建築合法性比對
↓
⑤ 預定長照服務類型確認
↓
⑥ 建築用途及變更使用判斷
↓
⑦ 建築量體及空間配置
↓
⑧ 消防及防火區劃檢討
↓
⑨ 無障礙及避難動線檢討
↓
⑩ 結構、機電及設備評估
↓
⑪ 初步工程成本評估
↓
⑫ 建築許可／變更使用／室內裝修等程序
↓
⑬ 工程設計與施工
↓
⑭ 長照機構設立及相關審查

宜蘭縣建設處目前已將建造執照、使用執照變更、室內裝修許可及無障礙竣勘納入建築管理業務，因此建築程序應與長照設立流程同步規劃，而不是各做各的。宜蘭縣政府-建設處

十一、既有建築改長照，最值得先算的是「改造成本」

一棟建築能改，不代表值得改。

建築師在初期應協助業主比較：

最後真正需要回答的不是：

「這棟建築能不能改？」

而是：

「改完之後能不能合法使用，而且改造成本與未來營運是否合理？」

十二、相關實務規劃經驗｜長照建築不能只從室內裝修判斷

周嘉源建築師事務所具備桃園八德既有廠房改住宿式長照200床、新北瑞芳醫療長照大樓、宜蘭長照中心等長照及醫療長照相關實務規劃經驗。

其中既有建築轉型長照的核心，不是單純重新隔間，而是將：

土地 → 原建築 → 合法性 → 用途 → 長照規模 → 消防 → 無障礙 → 建築設計 → 申請程序 → 工程

整合判斷。

若業主手上是宜蘭既有旅館、商辦、廠房或其他大型建築，可以先參考既有建築活化建築師規劃，再針對實際建築條件判斷「保留改建」是否比「拆除重建」更適合。

長照建築規劃若涉及醫療、日照或其他複合服務，也應在初期把不同使用需求一起納入，而不是等建築設計完成後再追加。

十三、宜蘭既有建築改長照，建議先準備哪些資料？

第一次評估時，業主不需要先畫設計圖，但建議準備：

土地資料

• 土地地址
• 地段地號
• 土地謄本
• 地籍圖

建築資料

• 建物謄本
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 現況樓層面積

現況資料

• 建築外觀照片
• 各樓層照片
• 電梯照片
• 樓梯照片
• 廁浴照片
• 消防設備照片
• 無障礙設施照片

開發需求

• 預計住宿式或日照
• 預計服務人數／床位
• 是否保留原建築
• 是否考慮購買
• 是否已有營運團隊
• 預計投入工程預算

資料越完整，越能在前期排除不適合的建築，避免先投入大量裝修費才發現用途或消防條件無法成立。

十四、宜蘭在地長照建築師服務｜從既有建築評估一路做到申請與工程

周嘉源建築師事務所長期提供宜蘭地區土地與建築規劃服務，針對宜蘭市、羅東、礁溪、頭城、壯圍、五結、冬山、員山、三星、蘇澳、南澳、大同等地區的既有建築，可依個案條件進行：

土地評估 → 建築合法性檢查 → 使用執照判讀 → 長照用途規劃 → 建築設計 → 變更使用 → 消防檢討 → 無障礙 → 室內裝修 → 建築申請 → 工程整合 → 長照設立前建築條件檢查。

對礁溪既有旅館、羅東商辦、宜蘭市既有建築，以及其他大型閒置資產而言，最適合的方式不是先找室內設計公司報價，而是先確認：

土地能不能做、建築能不能改、長照能不能成立，以及改造後的投資效益是否合理。

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485

宜蘭縣建築管理的實際申請及承辦分工，可直接參考宜蘭縣政府建設處建築管理科；長照設立條件則應同步依衛生福利部長期照顧服務機構設立標準相關公告確認。

十五、宜蘭既有建築改長照 FAQ

Q1：宜蘭既有旅館可以改住宿式長照嗎？

可以列入可行性評估，但不能看到旅館有客房、電梯就直接認定可以轉型。仍須檢查土地、使用執照、建築用途、消防、無障礙、避難、機電及長照設立條件。

Q2：既有建築改長照一定要辦變更使用嗎？

是否需要變更使用，必須依原核准用途、預定用途及個案建築條件判斷。宜蘭縣建設處目前即辦理使用執照變更、室內裝修許可等相關建築管理業務。宜蘭縣政府-建設處

Q3：有電梯是不是就代表可以做長照？

不是。電梯只是其中一項條件，還要檢查出入口、走廊、房間、衛浴、坡道、扶手、輪椅迴轉及避難動線。

Q4：廠房坪數很大，可以直接改長照嗎？

不一定。廠房通常需要更深入檢查土地使用、建築用途、消防、防火區劃、無障礙、結構、機電及空間配置。

Q5：什麼時候找建築師最適合？

購買前、簽約前或裝修前。

如果已經準備購買宜蘭旅館、商辦或大型既有建築，最好先拿到地址、地號、土地面積、使用執照及現況照片進行評估。

宜蘭既有建築改長照，真正關鍵是「先判斷，再投資」

宜蘭既有建築改長照不是單純把原本的房間重新裝修，而是一次整合：

土地使用 → 建築合法性 → 使用執照 → 建築用途 → 長照設立標準 → 消防 → 無障礙 → 結構 → 機電 → 變更使用 → 室內裝修 → 工程 → 長照設立

的完整建築規劃工作。

尤其是礁溪旅館改長照、羅東商辦改長照、宜蘭市既有建築改日照、廠房改長照等案件，真正值得評估的不是單純「有多少坪」，而是：

這棟建築能不能合法轉型？需要改多少？工程成本多少？最後能不能形成符合長照需求、可以申請、可以施工、可以營運的建築空間？

因此，如果您手上已有宜蘭既有建築，或正準備購買旅館、商辦、住宅、廠房等資產轉型長照，建議先提供：

土地地址／地段地號＋土地面積＋建築面積＋使用執照＋現況照片＋預定長照類型＋預計床位或服務人數。

由建築師先進行土地與建築可行性 → 長照空間規劃 → 消防與無障礙 → 申請程序 → 工程成本的整體判斷，再決定是否投入後續設計與改造。

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所服務據點｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485