宜蘭長照機構用途變更完整攻略｜宜蘭市、羅東、礁溪既有建築改長照、變更使用、消防與立案一次掌握｜周嘉源建築師事務所

宜蘭市、羅東、礁溪、五結、冬山、壯圍、員山、頭城等地，既有旅館、商辦、住宅、廠房或其他合法建築，若要轉型為住宿式長照、日間照顧、團體家屋或其他長照服務設施，不能把問題單純當成室內裝修。真正的第一步，是先確認土地使用條件、原使用執照、建築使用類組、現況合法性，再判斷是否需要變更使用，接著同步檢討消防、避難、無障礙、室內裝修、機電與長照設立條件。

宜蘭縣政府目前提供變更使用執照申辦制度，申請時涉及使用執照、原核准圖說、土地使用分區、現況照片、消防及室內裝修等文件；而宜蘭縣長照主管機關亦提供籌設許可、設立許可、社區式長照機構設立標準及長照機構使用類組等資料。我的E政府

因此，宜蘭長照用途變更真正完整的判斷路徑應是：

土地可行性 → 原建築合法性 → 使用類組 → 變更使用判斷 → 建築改善 → 消防／避難 → 無障礙 → 室內裝修 → 長照籌設／設立 → 竣工與正式營運。

一、宜蘭既有建築改長照，第一步不是裝修，而是確認「原本合法用途」

許多投資人看到礁溪旅館、羅東商辦、宜蘭市既有建築或大型廠房，第一個想法就是：「這棟樓能不能直接改成長照？」

實務上，第一個問題應該反過來問：

這棟建築現在依法核准做什麼？

建議前期先取得：

• 建築物使用執照
• 建造執照及歷次核准文件
• 原竣工核准圖說
• 建物登記謄本
• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 土地使用分區資料
• 建築物使用類組
• 建築面積與樓地板面積
• 現況照片
• 現況樓層及空間配置
• 是否有頂樓加蓋、陽台外推、夾層或其他增建
• 現況用途是否與使用執照一致

宜蘭縣政府的變更使用申請資料本身，就要求提出使用執照、歷次變更使用核准文件、原核准圖說、現況照片、土地使用分區證明，以及依案件條件檢附消防、室內裝修及其他相關文件。我的E政府

因此，先查清楚原建築，再談長照用途，往往比先找室內設計更重要。

如果既有建築資料不完整，也可先透過宜蘭縣政府申請使用執照謄本，確認原核准建築資料。我的E政府

二、宜蘭哪些既有建築可以評估改長照？

「可以評估」與「一定可以合法變更」是兩件不同的事。

1. 礁溪既有旅館改住宿式長照

礁溪長期具有旅宿及觀光產業聚落，因此既有旅館轉型長照，是值得進行建築可行性評估的資產活化方向。

旅館原本具有客房、公共空間、電梯及住宿機能，看似與住宿式長照相近，但實際轉換後，使用者從一般旅客變成長照服務使用者，建築需求也會改變。

因此要重新檢討：

房間尺度 → 無障礙 → 衛浴 → 照護動線 → 防火區劃 → 避難 → 消防 → 機電 → 後勤。

若是礁溪旅館轉型，也可以搭配宜蘭旅館民宿建築規劃完整實務的相關思路，先理解原旅宿建築條件，再進一步判斷長照用途是否成立。

2. 宜蘭市、羅東既有商辦或住宅改長照

宜蘭市、羅東市區既有建築通常具有交通、商業及生活機能，但真正能否轉型，仍要檢查：

• 電梯
• 樓梯
• 避難動線
• 防火區劃
• 無障礙
• 衛浴
• 樓層高度
• 原使用類組
• 停車條件
• 機電容量

尤其日照中心與住宿式長照的空間需求並不相同，不能以「把辦公室隔成房間」的方式直接處理。

3. 既有廠房改長照

廠房的優勢可能是樓地板面積大、空間尺度較自由，但土地使用、原建築用途、消防、防火區劃、採光通風、無障礙、機電與避難條件，也可能成為主要限制。

周嘉源建築師事務所具有桃園八德既有廠房改住宿式長照200床的相關實務規劃經驗，因此面對「既有廠房 → 長照機構」類型，可以從原建築條件、土地條件與長照使用需求同步檢查，而不是只從室內配置著手。

三、長照用途變更最關鍵：先確認建築使用類組

長照建築不能只用「長照」兩個字判斷。

依內政部對長照機構建築使用類組的相關認定，機構住宿式長照在不同樓地板面積條件下可能涉及 F-1 或 H-1；符合特定規模及條件的社區式長照，也可能涉及 H-2。內政部國土管理署

這代表：

住宿式長照 ≠ 日間照顧 ≠ 團體家屋

即使都被稱為「長照中心」，建築法規上的使用類組、消防、避難及空間條件仍可能不同。

而現行《建築物使用類組及變更使用辦法》也規定，建築物變更使用類組時，除須符合土地使用管制外，還要依變更使用原則及相關檢討標準辦理。台北市法律資訊網

因此，建築師前期應建立：

原使用 → 預定長照服務型態 → 建築使用類組 → 土地使用條件 → 是否變更使用 → 應改善項目

這條完整判斷鏈。

四、宜蘭長照用途變更完整流程

第一階段｜土地與基地可行性評估

先確認：

土地使用分區 → 使用地編定 → 允許用途 → 建築條件 → 道路 → 停車 → 其他土地管制。

尤其宜蘭市外圍、壯圍、五結、冬山、員山、三星、蘇澳、頭城等地，部分基地可能涉及不同土地管制條件，更不能只看土地面積就判斷能否設立長照機構。

長照設立標準也要求用地符合土地使用管制相關法規，因此土地條件本身就是長照投資的第一道門檻。苗栗縣政府網站

第二階段｜既有建築合法性查核

建立：

使用執照＋原核准圖說＋建物謄本＋現況

四者比對。

特別檢查：

• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 後側增建
• 夾層
• 騎樓占用
• 未核准隔間
• 用途不符
• 面積不符
• 消防設備現況
• 避難設施現況

如果既有建築本身就存在合法性問題，直接進入長照裝修，很容易在後續申請階段產生重大障礙。

第三階段｜判斷是否需要變更使用

宜蘭縣政府明確提供「變更使用執照」申辦程序。

依法，建築物若涉及使用類組變更，或主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，原則上應依規定申請變更使用；但一定規模以下案件仍須依相關規定判斷。我的E政府

所以不能簡單說：

「長照一定要變更使用。」

也不能說：

「只是裝修，所以不用變更。」

真正正確的做法，是將原用途、預定用途、使用類組、面積、樓層、施工內容及相關法規一起檢查。

五、長照改建最容易被低估的消防與避難問題

長照機構的服務使用者可能包含失能者、輪椅使用者及行動不便者，因此建築安全不能只以一般住宅或一般辦公空間的標準思考。

實際規劃時至少應同步檢討：

防火

• 防火區劃
• 防火門
• 分間牆
• 防火設備
• 防焰材料

避難

• 直通樓梯
• 避難動線
• 樓梯寬度
• 走廊
• 出入口
• 緊急照明
• 排煙

消防

• 火警警報
• 灑水
• 室內消防栓
• 緊急廣播
• 消防設備
• 消防車輛救援條件

現行建築技術規則對 F-1、H-1 等使用類組，以及機構住宿式長照、部分社區式長照的防火區劃與分間牆等，均有相應要求，因此不能等裝修完成後才補做消防檢討。內政部國土管理署

六、無障礙不是「有電梯」就完成

長照建築的無障礙應該從整條使用路徑檢查：

基地入口 → 建築入口 → 坡道 → 大廳 → 電梯 → 走廊 → 房間 → 衛浴 → 公共空間 → 避難空間

因此要同步檢討：

• 出入口高差
• 坡道
• 門寬
• 走廊寬度
• 電梯
• 無障礙廁所
• 無障礙浴室
• 輪椅迴轉
• 照護人員動線
• 緊急避難

長照機構設立標準要求建築物設計、構造與設備符合建築法規，並顧及長照服務使用者的無障礙環境與特殊需求，同時要求消防及土地使用條件符合相關規定。苗栗縣政府網站

七、長照空間規劃不能只算「可以放幾間房」

完成法規初步判斷後，才進入真正的長照建築規劃。

住宿式長照

應整合：

• 寢室
• 衛浴
• 照護站
• 活動空間
• 餐飲空間
• 廚房
• 洗衣
• 污物處理
• 儲藏
• 輔具空間
• 員工空間
• 後勤動線
• 公共空間
• 消防避難

日間照顧

則更重視：

• 接送動線
• 活動空間
• 休息空間
• 餐飲
• 衛浴
• 照護空間
• 無障礙
• 日間服務區域

宜蘭縣長照主管機關目前公開的資料，也包括「社區式長照機構設立標準表」及「長照機構使用類組」，可作為前期規劃與主管機關申請銜接的重要依據。台灣地方法院法學研究中心

八、宜蘭長照用途變更的八階段決策表

因此，長照開發不是單一「變更使用案件」，而是一個建築、消防、土地及長照主管機關共同銜接的整合型案件。

九、宜蘭縣政府變更使用申請，實務上要準備什麼？

宜蘭縣政府目前公開的變更使用執照申辦資料，包含申請書、申請人資料、地號表、使用執照、建物及土地權利文件、委託建築師文件、原核准圖說、變更範圍圖說、現況照片、土地使用分區證明，以及依案件條件提出消防、室內裝修、無障礙、結構等相關文件。我的E政府

因此，地主在找建築師時，最好不要只說：

「我有一棟房子，想改長照。」

而應盡量提供：

建築地址＋土地地號＋土地面積＋建築面積＋樓層＋使用執照＋現況照片＋預計服務型態＋預計床數／服務人數。

資料越完整，前期可行性判斷就越容易快速聚焦。

十、宜蘭不同地區，長照用途變更重點也不同

宜蘭市

市區既有建築、商辦及住宅型資產較適合從交通、生活機能及既有建築條件切入，但仍須檢查使用類組、消防、無障礙及停車。

羅東

羅東商業及生活機能成熟，若是既有商辦、店面或其他建築轉型，應優先檢查原使用用途、樓層條件、電梯、避難及長照服務空間。

礁溪

礁溪應特別注意既有旅館及旅宿型建築轉型。旅館的住宿條件雖可能提供部分空間基礎，但長照使用的照護、無障礙及消防需求仍須重新評估。

五結、冬山、員山、壯圍

若基地規模較大，或涉及既有廠房、農業相關建築及非都市土地，更應把土地使用管制放在最前面。

蘇澳、頭城、三星、南澳、大同

則應依個別基地的土地性質、道路、建築條件及長照服務需求進行專案評估，不能以宜蘭市或羅東的案例直接套用。

若希望從宜蘭整體土地、建築及開發角度延伸判斷，也可以銜接宜蘭建築師核心服務與土地開發規劃，再依長照用途進一步深化。

十一、既有旅館、商辦、廠房改長照，應該先比較「改建」還是「重建」

有些建築雖然面積很大，但不代表改造成本一定比較低。

建築師應至少比較：

方案A｜既有建築直接變更使用

優點是保留原建築結構，缺點是既有樓梯、電梯、消防及機電可能受限。

方案B｜既有建築大幅改建

可以重新調整空間，但可能牽涉較多建築及消防改善。

方案C｜拆除重建

若基地條件佳、既有建築效率低，重建有時反而更合理。

方案D｜保留部分建築＋新增建築

適合較大型基地，需整合土地、動線、消防與長照營運。

因此，真正的問題不是：

「這棟房子能不能改？」

而是：

「哪一種開發方式，最適合這塊土地與長照營運模式？」

若是既有建築活化案件，也可進一步參考既有建築活化建築師規劃，將「保留、改建、用途轉型、重建」放在同一個決策架構比較。

十二、相關實務規劃經驗｜從長照需求反推建築可行性

周嘉源建築師事務所具有：

• 桃園八德既有廠房改住宿式長照200床
• 新北瑞芳醫療長照大樓
• 宜蘭長照中心

等長照及醫療長照相關實務規劃經驗。

長照案件真正困難的地方，往往不是單純畫出一張平面圖，而是把：

土地 → 原建築 → 使用類組 → 長照服務模式 → 消防 → 無障礙 → 機電 → 室內裝修 → 變更使用 → 長照設立

全部接起來。

尤其是宜蘭旅館改長照、礁溪旅館改長照、羅東商辦改長照、宜蘭市既有建築改日照、既有廠房改長照等案件，更應在簽約、購置或裝修前先進行完整可行性評估。

十三、宜蘭在地服務｜從土地評估一路做到長照設立

周嘉源建築師事務所宜蘭服務，並非只處理單一變更使用申請，而是從前期土地及建築判斷開始，逐步整合：

土地使用評估 → 既有建築合法性 → 使用類組 → 建築規劃 → 變更使用 → 消防 → 無障礙 → 室內裝修 → 建築改善 → 長照籌設 → 設立許可 → 工程執行。

服務範圍涵蓋宜蘭市、羅東、礁溪、五結、冬山、壯圍、員山、三星、頭城、蘇澳、南澳、大同等地區。

其中，宜蘭縣政府建築管理單位目前依地區分別設有承辦窗口，變更使用申請亦有完整的文件及申辦流程，實際案件應依基地所在地與個案條件確認。我的E政府

周嘉源建築師事務所 宜蘭分所

宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號
手機｜0926-699485

如果是準備購買礁溪旅館、羅東商辦、宜蘭市既有建築或其他大型資產改作長照，建議在簽約前就提供基地資料進行評估，而不是等取得產權、開始裝修後才發現用途及消防條件無法成立。

十四、宜蘭長照用途變更 FAQ

Q1：宜蘭既有建築改長照，一定要辦變更使用嗎？

不一定。必須依原核准用途、預定用途、使用類組、規模及實際工程內容判斷。宜蘭縣政府也設有變更使用執照申辦制度，部分一定規模案件則須依相關規定判斷是否符合免辦條件。我的E政府

Q2：礁溪旅館可以直接改成住宿式長照嗎？

不能直接認定。應先檢查土地使用條件、使用執照、使用類組、建築規模、消防、防火區劃、避難、無障礙及長照設立標準。

Q3：羅東商辦改日照中心要注意什麼？

除了土地及使用類組，還要檢查出入口、樓梯、電梯、無障礙、廁所、活動空間、消防、避難及接送動線。

Q4：廠房坪數很大，是不是很適合改住宿式長照？

不一定。大坪數只是優勢之一，仍要確認土地使用、原建築用途、消防、防火、採光通風、無障礙、機電及避難條件。長照機構設立標準本身也要求用地符合土地使用管制及建築、消防相關法規。苗栗縣政府網站

Q5：用途變更和長照立案是一回事嗎？

不是。

變更使用是建築管理程序；長照籌設、設立許可則是長照主管機關程序。

兩者必須互相銜接，不能只取得其中一項就直接營運。宜蘭縣目前分別提供建築變更使用及長照機構設立相關資料。我的E政府

Q6：長照使用類組為什麼這麼重要？

因為不同長照服務型態及規模，可能涉及不同建築使用類組，進而影響消防、防火、避難及變更使用的檢討內容。內政部對長照機構的 F-1、H-1、H-2 類組已有相關認定，個案仍應依實際規模與服務型態確認。內政部國土管理署

Q7：宜蘭長照案件應該從哪裡開始？

建議先準備：

基地地址／地號＋土地面積＋建築面積＋樓層＋原使用執照＋現況照片＋預計長照型態＋床數或服務人數。

由建築師先進行土地、建築及使用類組評估，再決定是否進入變更使用、消防、室內裝修及長照設立程序。

宜蘭長照投資，先確認「能不能合法成立」，再談裝修

宜蘭長照機構用途變更真正重要的，不是先決定要裝潢成什麼樣子，而是先回答：

土地能不能做長照？

原建築能不能合法轉型？

應該屬於哪一種使用類組？

需要辦理變更使用嗎？

消防、避難及無障礙能不能改善？

長照設立條件能不能全部銜接？

當這些問題先釐清，才能再進一步決定是：

旅館改長照、商辦改長照、住宅改日照、廠房改長照、既有醫療建築整合長照，或拆除重建。

宜蘭縣政府目前已提供變更使用申請及相關建築管理程序；宜蘭縣長照主管機關也提供長照機構籌設、設立及使用類組等資料。我的E政府

對地主與投資人而言，最穩妥的做法，就是在購地、租賃、簽約或裝修之前，先讓建築師把「土地 → 建築 → 使用類組 → 變更使用 → 消防 → 無障礙 → 長照設立」完整串起來。

周嘉源建築師事務所宜蘭分所｜宜蘭縣礁溪鄉礁溪路四段189號｜手機 0926-699485