基隆老屋要不要重建，不能只看屋齡，也不能一開始就直接決定「申請危老」。真正完整的判斷，應從土地與建物合法性、耐震安全、土地使用分區、基地條件、建築線、容積、產權整合、重建效益與未來使用需求開始，再比較危老重建、都市更新、一般重建、整建維護及老宅延壽等不同路徑。

基隆市的老屋分布與開發條件具有明顯區域差異，中正、仁愛、信義區常見市區老公寓、透天與商業老屋；安樂區有社區型老屋與大型更新基地；中山、七堵、暖暖則可能涉及住宅、廠辦、倉儲或既有建築活化。基隆市政府目前設有危老重建及老宅延壽專區，115年度也已公告「老宅延壽機能復新計畫」受理申請事項，並提供耐震評估機構資訊。基隆市政府

因此，基隆老屋真正需要的不是單一申請服務，而是由建築師先建立一套完整判斷：

老屋現況 → 土地條件 → 耐震評估 → 法規檢查 → 危老／都更比較 → 重建量體 → 成本與效益 → 建築設計 → 申請 → 工程。

一、基隆老屋改建，第一步不是拆除，而是判斷「哪條路最適合」

很多屋主看到老屋，就直接想到「危老重建」。

但實務上，同樣是30年以上建築，可能存在完全不同的處理方式：

所以基隆老屋開發真正重要的第一個問題是：

「這棟建築適合修、適合改，還是適合重建？」

這也是為什麼建議屋主在正式投入拆除或設計費用前，先進行既有建築活化與用途轉型規劃，將「保留、改善、改建、用途轉型與重建」放在同一張評估表比較。

二、基隆危老重建，不是「屋齡30年」就一定符合

現行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定，危老條例原則上適用於都市計畫範圍內的合法建築物，並須符合危險建築、結構安全性能評估未達標準，或屋齡30年以上且經結構安全性能評估符合特定條件等情形。基隆市政府

因此：

30年以上 ≠ 自動取得危老資格。

建築師前期至少應協助確認：

1. 土地是否合法
2. 建築物是否合法
3. 使用執照及原核准圖說
4. 屋齡認定資料
5. 土地使用分區
6. 基地面積與形狀
7. 建築線及臨路條件
8. 現有建築面積與樓層
9. 結構安全性能評估需求
10. 土地及建物所有權人
11. 危老或都市更新適用性
12. 重建後量體與使用需求

危老條例並規定，申請重建時須擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，再向地方主管機關申請核准，之後依建築法規申請建築執照。基隆市政府

基隆市政府也設有危老重建專區及申請危險、老舊建築物重建流程，屋主可以先了解官方程序，再由建築師依個案條件判斷適用方式。基隆市政府

三、基隆老屋耐震評估，應該放在重建決策前面

老屋改建不能只看外觀。

尤其基隆許多既有住宅、老公寓及透天建築屋齡較高，若要判斷是否值得重建，耐震安全與建築現況是重要前置條件。

建築師與結構專業人員可依案件狀況檢討：

• 建築物屋齡
• 結構系統
• 樑柱現況
• 樓板狀況
• 增建與改建情形
• 建築物用途
• 結構裂縫及損壞
• 耐震能力
• 是否需要結構安全性能評估
• 補強與重建成本比較

基隆市115年度老宅延壽公告目前也提供耐震評估機構名單，屋主若準備進行老屋改善，可以先透過基隆市政府老宅延壽申請公告確認當年度申請資訊。基隆市政府

更重要的是，耐震評估不是為了單獨產出一份報告，而是要協助屋主做出下一步決策。

例如：

需要補強 → 是否值得整建？

結構改善成本過高 → 是否進入重建？

符合危老條件 → 是否具備重建效益？

不適合危老 → 是否改走都市更新或一般重建？

四、基隆不同行政區，老屋開發重點並不一樣

中正區｜市中心老屋、商業與住宅混合型基地

中正區部分土地位於基隆成熟市區，老公寓、透天、商業空間及既有建築更新需求較為複雜。

評估時不能只看單棟建物，而要同步檢查：

土地使用 → 建築線 → 基地範圍 → 臨路 → 停車 → 容積 → 產權 → 重建方式。

若屬多筆土地或都市更新範圍，更應提前檢討基地整合可能性。基隆市目前也持續辦理都市更新相關案件，例如中正區忠義段等都市更新招商與評選工作，可透過基隆市都市發展處掌握最新公告。基隆市政府

仁愛區｜老公寓、透天與商業老屋

仁愛區市中心建築密度較高，老屋經常同時面臨設備老舊、公共空間不足、停車及產權整合等問題。

若屋主希望重建，應先比較重建後樓地板面積與實際分回效益；若重建條件不足，也可以評估整建、耐震補強或老宅延壽。

信義區｜老住宅與既有建築機能改善

信義區老住宅案件可從耐震、外牆、電梯、公共空間、設備更新與居住機能改善等方向切入。

如果建物本身仍具改善價值，就不一定要直接拆除重建。

安樂區｜社區型老屋與基地整合

安樂區部分老舊住宅及社區具有整合與更新潛力，若涉及多棟建物，應從土地持分、所有權人意願、基地範圍及都市更新條件一起評估。

中山區、七堵區、暖暖區｜老屋、廠辦與既有建築活化

如果基地涉及廠辦、倉儲或產業型建築，不能只用住宅危老的角度處理，還要加入：

土地使用、建築用途、貨車動線、停車、消防、機電、設備與未來產業需求。

因此，基隆不同行政區不能套用同一套重建答案，必須回到個別地號與建築物現況判斷。

五、危老、都市更新、一般重建與老宅延壽，如何選？

這是基隆老屋屋主最常遇到的決策問題。

因此，真正專業的危老建築師，不應一開始就告訴屋主「一定申請危老」，而應該先回答：

哪一條路可以真正解決安全問題？

哪一條路符合土地條件？

哪一條路重建後效益最好？

哪一條路最符合所有權人的實際需求？

六、基隆老屋改建完整流程｜從現況調查到建照

STEP 1｜土地與建築資料調查

先取得：

• 土地謄本
• 建物謄本
• 地籍圖
• 使用執照
• 建造執照
• 原核准圖說
• 土地使用分區
• 現況照片
• 建物面積與樓層
• 所有權人資料

STEP 2｜現況丈量與合法性檢查

確認現況是否與核准資料一致，包括：

頂樓加蓋、陽台外推、夾層、後巷增建、騎樓、隔間、樓梯及其他增建。

如果老屋有合法性問題，可先進一步了解合法房屋證明與老屋合法化規劃，再判斷後續重建或改建方式。

STEP 3｜耐震與結構安全評估

依建築物狀況判斷是否需要結構安全性能評估、耐震評估或進一步鑑定。

STEP 4｜危老、都更與一般重建比較

建立比較表：

危老重建 vs 都市更新 vs 一般重建 vs 整建維護 vs 老宅延壽。

STEP 5｜土地與建築量體評估

檢查：

• 土地使用分區
• 建築線
• 建蔽率
• 容積率
• 建築高度
• 退縮
• 法定空地
• 停車
• 消防
• 無障礙
• 樓梯及電梯
• 基地形狀

STEP 6｜所有權人整合

多戶老公寓案件，應同步確認：

土地持分＋建物持分＋所有權人＋重建意願＋基地範圍。

危老案件尤其涉及全體土地及合法建築物所有權人同意，因此產權整合不能等到設計完成後才處理。基隆市政府

STEP 7｜初步重建方案

進行：

基地配置 → 樓層 → 戶數 → 樓地板面積 → 停車 → 電梯 → 公共空間 → 消防 → 機電。

STEP 8｜重建計畫與建築申請

符合危老者，依危老制度辦理重建計畫；符合都市更新條件者，依更新程序辦理；一般重建則依建築法規申請建造執照。

基隆市政府目前已公布建造執照首次掛號必備文件檢核表及建築師自主檢核表，最新一版於2026年9月14日發布，顯示進入建照階段後，申請文件完整性與設計檢核同樣重要。基隆市政府

STEP 9｜施工、竣工與使用

完成：

拆除 → 新建 → 工程管理 → 竣工查驗 → 使用執照 → 後續使用。

七、危老重建的「容積」不能只看獎勵數字

老屋屋主經常最關心：「危老可以多蓋多少？」

但真正的答案不能只看容積獎勵。

危老條例對容積獎勵有明確規定，同時也涉及基準容積、原建築容積、基地合併及其他條件。基隆市政府

因此建築師應該把：

原建築 → 基準容積 → 基地條件 → 法定限制 → 危老獎勵 → 建築配置 → 停車 → 公設 → 最終可建量體

全部一起試算。

也就是說：

容積獎勵不是最後能蓋多少的唯一答案。

真正有價值的是把法規條件轉換成「實際可以蓋出的建築方案」。

八、基隆老屋最容易犯的七個錯誤

錯誤一｜認為30年就一定可以危老

屋齡只是條件之一，仍須符合現行危老法規及結構安全相關要求。基隆市政府

錯誤二｜只看房子，不看土地

老屋重建的結果與土地使用、基地大小、建築線、容積及停車密切相關。

錯誤三｜先拆再想怎麼蓋

正確順序應該是：

調查 → 評估 → 方案 → 設計 → 申請 → 拆除／施工。

錯誤四｜忽略產權

老公寓重建最容易卡住的地方之一，就是土地及建物所有權人整合。

錯誤五｜把危老當成唯一答案

有些建物可能更適合都更、一般重建、整建維護或老宅延壽。

錯誤六｜只問建築師「可以蓋幾坪」

應該進一步問：

可以蓋幾層？停車怎麼做？重建後戶數多少？成本如何？實際可用面積多少？

錯誤七｜只處理設計，不處理申請

從重建計畫、建照、消防、結構、機電到施工，都應在前期建立完整工作路徑。

九、基隆老宅延壽，也是重建之外的重要選項

不是每一棟老屋都應該拆掉。

如果建築結構及基地條件仍具有改善價值，老宅延壽可能比全面重建更符合屋主需求。

基隆市政府已公告115年度老宅延壽機能復新計畫受理申請事項，並提供相關補助規定及耐震評估機構資訊；國土管理署也已公告新版民眾申請流程與表單。基隆市政府

因此，屋主可以將：

危老重建

都市更新

一般改建

整建維護

老宅延壽

放在同一套專業評估架構裡比較，而不是先選一個制度再硬套。

十、基隆老屋改建的實務規劃經驗

周嘉源建築師事務所處理老屋及既有建築規劃時，會從土地、建築、結構、法規與使用需求整體判斷，而不是只處理單一申請文件。

前期會先釐清：

地號 → 土地條件 → 建物合法性 → 現況 → 耐震 → 危老／都更資格 → 基地量體 → 停車 → 消防 → 建築用途 → 開發效益。

如果判斷適合重建，再進入重建計畫、建築設計、結構、機電、消防、無障礙及建照申請；如果建物不適合直接拆除，也可以回頭檢討整建、用途轉型、合法化、耐震改善或老宅延壽。

若老屋後續涉及使用用途調整，也可銜接用途變更與變更使用執照完整規劃，避免只處理外觀與室內，卻忽略建築使用合法性。

十一、基隆在地服務｜從耐震評估一路做到重建與建照

周嘉源建築師事務所長期提供基隆地區建築規劃服務，針對：

中正區、仁愛區、信義區、安樂區、中山區、七堵區、暖暖區

協助地主、屋主與企業主處理老屋及既有建築開發問題。

服務範圍包括：

土地與基地評估｜建物合法性檢查｜耐震評估規劃｜危老重建｜都市更新｜一般老屋改建｜整建維護｜老宅延壽｜建築設計｜重建計畫｜建造執照｜用途變更｜室內裝修｜消防檢討｜無障礙｜工程整合

真正的服務重點，不是先決定「我要申請危老」，而是先協助屋主確認：

這棟房子還值得留嗎？

適合補強嗎？

適合老宅延壽嗎？

可以走危老嗎？

需要整合鄰地嗎？

適合都市更新嗎？

重建後可以形成什麼建築量體？

周嘉源建築師事務所｜基隆分所

服務據點：基隆市中正區義一路99號
建築師諮詢：0926-699485

十二、基隆危老／老屋改建 FAQ

Q1：基隆30年以上老屋都可以申請危老嗎？

不一定。現行危老條例對合法建築物、危險程度、結構安全性能評估及30年以上建築物的適用條件都有規定，不能單純以屋齡判斷。基隆市政府

Q2：危老一定比整修好嗎？

不一定。應比較建築安全、土地條件、產權、重建成本、可建量體及屋主需求，再決定重建或改善。

Q3：沒有電梯的老公寓可以申請危老嗎？

不能只用「沒有電梯」單一條件判斷，仍須依危老條例及結構安全等相關條件進行整體檢查。基隆市政府

Q4：基隆老公寓多人共有，應該先做什麼？

建議先整理土地及建物謄本、持分、所有權人及基地範圍，再進行危老、都更及一般重建的可行性比較。

Q5：不符合危老，可以做老宅延壽嗎？

可以進一步評估，但是否符合補助資格須依當年度公告及個案條件確認。基隆市目前已公告115年度老宅延壽申請資訊。基隆市政府

Q6：老屋有違建或增建，還可以評估重建嗎？

可以評估，但應先釐清合法建築範圍、現況增建及原核准圖說，再判斷對重建、設計及申請的影響。

Q7：危老重建一定要找建築師嗎？

危老重建涉及重建計畫、建築配置與設計圖說、建築執照等專業工作，實務上應由建築師及相關專業團隊依個案整合辦理。

基隆老屋開發，真正重要的是「先評估，再決定」

基隆危老與老屋改建，不應該從「我要不要申請危老」開始，而應該從：

土地 → 建物 → 耐震 → 法規 → 產權 → 基地 → 容積 → 重建方式 → 建築量體 → 成本 → 申請 → 工程

完整判斷。

如果您位於基隆中正、仁愛、信義、安樂、中山、七堵、暖暖，手上有30年以上老公寓、透天、店面、廠辦或其他既有建築，建議先準備：

建築地址／地段地號／土地面積／建物謄本／使用執照／現況照片／屋齡／所有權人資料／預計用途。

再由建築師進行前期評估，判斷究竟適合：

危老重建、都市更新、一般重建、老屋改建、整建維護，或老宅延壽。

這樣才能避免一開始就選錯開發路徑，也才能真正把一棟老屋轉化為安全、合法、可申請、可施工，而且符合基隆土地條件的建築方案。

周嘉源建築師事務所｜基隆在地長期服務
基隆分所：基隆市中正區義一路99號
0926-699485