新北市都市更新已從單純老屋重建，逐步延伸至捷運TOD、主要道路沿線更新、危險建築優先改善，以及工業區轉型。尤其2026年5月20日新北市TOD 3.0正式發布後，適用場站擴大至66站，並納入淨零碳排相關規範，地主在評估都更時，更需要從土地位置、都市計畫、基地規模、道路條件、建物現況、公益回饋及容積制度整體判斷。
對新北市土城、新莊、三重、五股、樹林、汐止、板橋、蘆洲、泰山、林口、淡水等地的老舊住宅、商業土地與產業型基地而言，都更不應只看「可以增加多少容積」，而應先完成土地與建築條件盤點，再決定採一般都市更新、危老重建、整建維護或其他更新途徑。
新北市都更3箭，地主應該先看懂什麼？
新北市原先推動的「都更3箭」，核心可概括為三個方向：
第一箭：捷運到哪、都更到哪
以TOD大眾運輸導向發展，將捷運場站周邊納入都市更新與公益設施規劃。早期政策即以公益性設施與公共運具空間等作為增額容積的政策工具；2026年TOD 3.0進一步將適用場站擴大至66站。
因此，若土地位於板橋、新莊、三重、土城、汐止、樹林等捷運及重大交通建設周邊，應重新檢視基地是否符合現行TOD制度及適用範圍，而不能只依照過去的政策版本判斷。
第二箭：主要道路沿線更新
新北市早期政策針對主要幹道沿線老舊及危險建築，透過都市計畫與更新制度改善街道環境；實際案件仍須依現行法規、都市計畫及個案條件審查。
第三箭：危險建築優先協助
危老、都市更新、防災型更新、整建維護等不同制度，適用條件並不完全相同。地主應先確認建物合法性、屋齡、結構狀況、土地權利關係與基地條件，再選擇適合的更新途徑。
新北各區的都更需求並不相同
| 區域 | 常見規劃重點 |
|---|---|
| 土城 | 捷運周邊更新、工業區轉型、廠辦重建 |
| 新莊 | 捷運沿線、舊住宅、商辦及產業土地更新 |
| 三重 | 老舊住宅、商業區及交通節點更新 |
| 五股 | 產業用地、工業區更新及大型基地整合 |
| 樹林、鶯歌 | 老舊建物、產業基地及都市更新整合 |
| 汐止 | 山城地形、交通節點及老舊建築更新 |
| 板橋 | 核心生活圈、商業及住宅更新 |
| 泰山、林口 | 重大開發與交通建設周邊土地再規劃 |
因此，同樣稱為「都更」，土城工業區與板橋老舊住宅的規劃邏輯並不相同。
例如新北市2025年核定的土城忠義段跨街廓都更案，就是工業區轉型的實際案例：基地約1.2公頃，更新後規劃地上16層、地下3層作業廠房，並結合TOD、主幹道及跨街廓都市更新制度。
新北地主都更評估，建議先做這6項盤點
- 土地使用分區：確認住宅、商業、工業或其他使用分區。
- 基地規模與形狀：確認是否具備整合及開發條件。
- 臨路條件：檢查道路寬度、臨路長度及建築線。
- 建物合法性：確認使用執照、建物登記及既有增建狀況。
- 容積與更新制度：比較基準容積、容積獎勵、TOD及其他可能適用制度。
- 權利人整合：釐清土地、建物所有權及地主間的整合方式。
尤其老屋案件，不宜看到「容積獎勵」就直接進入設計階段，應先完成土地與法規可行性評估。
新北都更也不一定只有「拆掉重蓋」
若建物結構與合法性條件仍可改善，可能涉及整建維護、外牆修繕、耐震補強、電梯增設等方向；若建物確有重建需求，則需進一步評估危老或都市更新制度。
換言之，地主真正需要的是一套**「土地評估→建築規劃→制度判斷→容積試算→權利整合→申請程序」**的完整判斷流程，而不是單看政策名稱。
相關的新北工業區更新，也可進一步參考「新北工業區都市更新建築師」主題，了解土城、新莊、樹林、五股、三重等產業基地的更新規劃方向。
相關實務規劃經驗
周嘉源建築師事務所長期處理都市更新、既有建築再利用、廠辦規劃、建築合法化及土地開發評估等建築實務。新北案件會依不同區域條件，分別檢視住宅、商業、工業及產業型基地，而不是以單一都更模式套用所有案件。
對於新北工業區地主，尤其可從工業區更新、廠辦整合、舊廠重建、產業空間再利用等方向同步評估。
新北在地服務
周嘉源建築師事務所新北服務以板橋為據點，協助新北市地主進行土地條件盤點、都市更新前期評估、危老重建、建築設計、建照、用途變更及既有建築合法化等規劃工作。
新北分所服務據點：新北市板橋區中山路一段10號9樓
手機：0926-699485
若基地位於土城、新莊、三重、五股、樹林、汐止、板橋、蘆洲、泰山、林口或其他新北行政區，可先提供土地位置與建物資料，再依個案條件評估適合的更新方向。
FAQ｜新北市都更3箭常見問題
Q1：捷運附近的土地一定可以申請TOD增額容積嗎？
不一定。是否適用須依現行TOD制度、場站、範圍、土地及建築條件等個案判斷。
Q2：老房子一定要走危老嗎？
不一定。可能涉及危老、都市更新、整建維護或其他制度，應先比較基地與權利條件。
Q3：工業區也可以做都市更新嗎？
部分工業區案件可以透過都市更新等制度進行重建或轉型，但必須依都市計畫、土地使用及個案條件判斷。新北土城已有跨街廓工業區都更案例。
Q4：地主在找建築師前，應準備什麼？
建議準備土地謄本、建物謄本、使用執照、建物位置、土地地號及現況照片；若涉及多人共有，也應整理權利人資料。
新北都更規劃，先從土地與建築條件開始
都市更新不是單純追求容積增加，而是土地、建築、法規、權利整合與公共回饋的綜合規劃。尤其2026年TOD 3.0已上路，新北市地主若正在評估捷運周邊、主幹道、老舊住宅或工業區更新，建議先進行個案可行性盤點，再決定後續更新途徑。
可提供土地地址、地號、使用用途、基地面積及現有建物資料，由建築師進一步評估，作為後續都市更新、危老重建或建築規劃的基礎。
新北市政府推出了「新北市都更3箭」政策，這項政策的目的是為了推動都市更新，改善老舊住宅問題、提升城市居住品質。
涵蓋許多都更面向，主要是從捷運站周邊、新北市主要幹道沿線做“點線面”發散式的都市更新，並以危老建物優先推動。本文將介紹新北市都更3箭政策的具體措施這項政策，並探討對於民眾來說，實際上會有哪些影響？
一、新北市「都更3箭」政策介紹
都更3箭 第一箭：捷運到哪、都更到哪
採用「大眾運輸導向型發展(TOD）」為導向的都市發展策略，捷運蓋到哪、就都更到哪，帶動新北市捷運站周邊發展，讓民眾可以透過輕鬆步行即能達到就業、就學、居住及消費等一日生活圈之目的。
未來捷運周遭將增加托老、托幼及社會住宅或留設公共運具停等空間等公益性設施，並提供最高“50%”增額容積，推動捷運站及適用範圍共計56站。本次變更內容除修正增額容積價金計算方式改估價方式辦理外，並將適用範圍再擴大、調整公益性設施回饋可依申請增額容積量案比例回饋，另涉及共享停車空間部分，若經市府交通主管機關同意，就能改以代金方式繳納。
都更3箭 第二箭：主幹道沿線環境優化
為改變新北市主幹道沿線城市風貌，檢討都市計畫法新北市施行細則及擬定建築物整建維護之推動措施，以加速市容風貌改善。
依108年7月3日修正實施「都市計畫法新北市施行細則」第三十九條之二規定，在本市境內主要幹道寬度達20m以上沿線之危險及老舊建築物、海砂屋及都市更新地區等建築，基地規模在2,000㎡以上或完整街廓，且建築基地臨接面前道路面寬連續20m以上，並捐贈提供老人活動、公共托老、公共托育及社會住宅(含中繼住宅)或其他公益性設施，於110年7月3日內申請，最高基準容積加給20%，有助於改善都市景觀及民眾生活空間。
但因已屆期，所以後來推出2.0版，並於110年7月4日正式上路。
主要改版內容，是讓建商把面積達200平方公尺且臨至少4米以上道路的小基地整合至100%同意，就可將容積以等價換算方式「併入」大基地集中開發；而大基地則需整合至「都市更新條例第37條」規定同意門檻，面積達2,000平方公尺且臨至少寬20公尺以上計畫道路，就提供最高20%基準容積加給，作為實施者與地主雙方參與誘因。
都更3箭 第三箭：危險建築優先協助
透過危險分類、程序簡化、主動輔導等簡政便民及行動治理方式，設身處地面對問題，提出解決方案，協助住戶遠離危險環境，依個案面臨問題及需協助事項，主動進行專案輔導及進度控管，包含辦理社區說明會、每週跨局專案工作會議、成立前進駐點工作站等，並以多元都更途徑加速推動（危老重建、一般都更、防災都更、簡易都更及整建維護等）。
※詳細內容參考自：新北市政府
二、「新北市都更3箭」對地主、民眾的影響
新北市的都更3箭政策，主要就是在提高容積率以及加快危老審議程序，透過不同情況的都更案件，可適用對應的配套方案，重點在於增加誘因、提高民眾都更意願，加速新北市都更腳步。
1.「TOD增額容積」增加建築空間
在TOD的範圍150公尺至500公尺內的建物，若進行都更可提供至少10％最高50%的增額容積，也意味著在這範圍裡都更的建物，除了原有的基準容積、容積獎勵、容積移轉等，可以再加上增額容積，讓建物能增設的空間更多了。
2.不只重建，也鼓勵整建與維護
大家所知的都更多是以「重建」方式，但其實若屋況還可以的，也非常適合以「整建」、「維護」的方式來優化住宅。在新北市主要幹道兩側的建物，若以重建方式進行都更基準容積還能提高10~20%，增加重建誘因。
如果是以整建維護方式就可以將老屋翻修、外牆拉皮、耐震補強或增設電梯，並提高審議效率，增設電梯補助快速通關，讓民眾能在領有政府補助的情況下進行都更，不僅減輕民眾負擔，同時也能提升市容美化度。
3.因應不同重建情況，給予對應的誘因與配套措施
目前針對危老重建政府有給三大重建方案，以因應不同的案件情況，防災、危老、都更擇一使用，會給予容積獎勵30~50%，除此之外還有各自調整適用的特色。例如民眾想採用「重建」方式，那麼就適用「危老條例」會加快審查程序，最快12天即可核准！若採「防災型都更」就適用「新北市防災建築再生自治條例」給予最高50%容積。
此外，危老都更最大阻礙就在於“同意比例”，原本規範要100%同意比例才能進行危老重建，目前採用重建者，可直接適用「都市更新條例」採“多數決”機制，即可進行都更，不同意戶由法令授權交由新北市政府代為拆遷處理，最後分配時會經過估價及權利變換，同時確保不同意戶的權力分配，雖時程可能拉得較長，但會大大降低都更困難度。
新北市「都更3箭」政策，透過三大面向來加速建築物更新，提高居住安全、促進城市發展，以及改善住宅環境品質。對地主、民眾而言，政策提供了「TOD增額容積」、「重建與整建維護基準容積調整」、「危老及防災、都更條例適用配套」等方案，以協助他們更快速的進行都更計畫，並獲得相應的補貼和利益，政府也建立了多元都更機制，讓市民能夠自主選擇最適合自己的都更方式，同時也加速了審議程序，讓都更計畫更快的得以實施。總體而言，新北市「都更3箭」政策確實對市民具有實質性的影響，為城市的可持續發展帶來了積極的貢獻。
若您是住宅區、商業區、工業區的地主企業，對都市更新、危老重建有意願、想了解更詳細的內容、想聽專業評估、幫您進行都更，都歡迎諮詢委託雙北建設 周嘉源建築師事務所！